Как сменить управляющую компанию: пошаговая инструкция

Главное

1. Сначала оцените работу действующей управляющей компании по договору, отчетам, срокам устранения неисправностей и качеству содержания общего имущества.
2. Нарушения лучше фиксировать письменно: направлять заявки через официальный канал, сохранять номера обращений, ответы, фотографии и акты.
3. Решение о выборе или смене управляющей организации принимают собственники помещений на общем собрании. В повестке должны быть сформулированы все вопросы, необходимые для перехода.
4. До голосования сравните лицензии, опыт, перечень работ, тариф, аварийную службу, отчетность, условия договора и порядок взаимодействия с жителями.
5. Новая организация приступает к управлению после оформления решения собственников и внесения необходимых изменений в реестр лицензий. Порядок и сроки нужно сверять с действующей редакцией ЖК РФ.

Герой нашей недавней статьи Сергей, тот самый, который недавно переехал в новостройку, — столкнулся с непростым выбором. В его доме инициативная группа соседей созывает жителей на собрание собственников, где нужно определиться с управляющей компанией. Как поступить?

После заселения прошло 3 месяца, и пока дом Сергея обслуживает управляющая компания от застройщика. Естественно, она планирует предложить собственникам и дальше пользоваться ее услугами, подписав договор на 5 лет. Сергей — человек ответственный, на собрание он придет обязательно. Но вот за какое решение проголосовать?

Когда стоит менять управляющую компанию

Смена управляющей компании оправдана, если она систематически не выполняет договор: не устраняет аварийные ситуации, не обеспечивает уборку и содержание общего имущества, не раскрывает обязательную информацию или не отвечает на обращения. Одного недовольства суммой в квитанции недостаточно. Сначала нужно проверить тариф, перечень работ, решения общего собрания и отчет управляющей компании.

Как оценить работу текущей управляющей компании

Сергей рассказал обо всем Александру, коллеге по работе, который много знает о том, как устроена сфера ЖКХ, и поработал в ней 6 лет. Он подкован и в технических вопросах, и в Жилищном кодексе. Александр считает квитанцию ЖКУ, которую ему показал коллега, адекватной. Меньших денег вряд ли хватит на то, чтобы содержать все парадные нового дома в чистоте и исправности. Тем более в период массовых ремонтов. Но надо, конечно, посмотреть, насколько доступна жильцам финансовая отчетность управляющей компании «от застройщика».

Как сменить управляющую компанию

1. Проверьте договор управления, срок его действия и основания для прекращения. Если договор действует менее года, для досрочного отказа нужно подтвердить законное основание, например невыполнение УК условий договора.
2. Зафиксируйте нарушения и запросите отчет о выполненных работах и расходовании средств.
3. Сравните предложения нескольких управляющих организаций и согласуйте проект нового договора.
4. Подготовьте повестку и проведите общее собрание собственников с соблюдением правил уведомления, кворума, голосования и оформления протокола.
5. Передайте решения и протокол в порядке, предусмотренном жилищным законодательством, и проконтролируйте изменение реестра лицензий.
6. После перехода проверьте передачу технической документации, контакты аварийной службы, тарифы, лицевые счета и каналы приема заявок.

Какие документы и отчеты проверить

Если это крупная коммерческая компания, которая работает не один год, скорее всего, все данные она публикует либо в открытом доступе, либо в закрытом личном кабинете на своем сайте, — чтобы их могли видеть только собственники. Надо зайти, зарегистрироваться, и посмотреть, на что управляющая компания направила средства, собранные, допустим, по статье «Текущий ремонт» в июне.

«Часто бывает, что новая УК оказывается не лучше, а хуже прежней, — предупреждает Александр. — В самом печальном случае в результате такой жилищной революции к власти в доме вообще приходят некомпетентные люди. А „агитаторы“ и инициативные группы могут оказаться ангажированными новой компанией. Хотя такие жилищные войны в последние годы уже становятся пережитком прошлого, а жилищный рынок, слава богу, стал более цивилизованным».

Как выбрать новую управляющую компанию

Серьезная управляющая компания, как правило, не новичок на рынке. У нее есть успешный опыт работы, как минимум несколько лет. Она не скрывает состав учредителей, объем уставного капитала, штатный состав. А вот «темной лошадке», которая эти данные не раскрывает, доверять точно не стоит.

Сергей приходит к выводу, что нужно хорошенько подумать, прежде чем поддерживать смену УК или даже создание в доме ТСЖ. Для профессионального управления домом и компетенции нужны профессиональные. У большинства жильцов их, как правило, нет, и неграмотные управленческие решения в итоге могут выйти дороже.