Как купить коммерческое помещение: выбор, проверка и подводные камни

Покупка коммерческого помещения — способ открыть собственный бизнес или вложить средства в объект, который будет приносить арендный доход. Однако такая сделка требует более тщательной подготовки, чем покупка квартиры. Важно оценить назначение объекта, техническое состояние, документы, перспективы района и будущую ликвидность.

Разберём, какие помещения относятся к коммерческой недвижимости, как выбрать объект и на что обратить внимание перед покупкой.

Что такое коммерческая недвижимость и какие помещения можно купить

Коммерческая недвижимость — это нежилые помещения, предназначенные для ведения предпринимательской деятельности или получения дохода от аренды. Их покупают для размещения магазинов, офисов, кафе, салонов и других видов бизнеса. Купить коммерческое помещение можно на вторичном рынке или в новостройке.

При покупке готовой недвижимости на вторичном рынке особенно важно провести комплексную проверку данных. Необходимо:

1. изучить документы;
2. заказать выписку из ЕГРН;
3. проверить наличие обременений;
4. оценить состояние инженерных систем;
5. убедиться, что все перепланировки узаконены.

Последний пункт особенно важен. По оценкам специалистов рынка, в Санкт-Петербурге значительная часть перепланировок коммерческой недвижимости выполнена без надлежащего оформления. В дальнейшем это может привести к штрафам, судебным спорам, возврату к исходной планировке.

Коммерческие помещения в новостройках лишены данных рисков. В современных ЖК они изначально проектируются для ведения бизнеса, имеют современные инженерные системы, отдельный вход. Они также соответствуют действующим строительным требованиям.

Коммерческая недвижимость представлена практически во всех жилых комплексах RBI. Они расположены в центре Санкт-Петербурга и развивающихся районах с высоким спросом на ретейл и сферу услуг.

Как выбрать коммерческое помещение: локация, назначение и ликвидность

Локация

Для большинства видов бизнеса именно расположение определяет будущий поток клиентов. При выборе недвижимости стоит учитывать следующие критерии:

1. близость ЖК к станциям метро;
2. большой поток автомобилей и пешеходов;
3. плотность жилой застройки;
4. перспективы развития района;
5. наличие парковки и удобных подъездов.

В проектах RBI есть помещения в разных по характеру локациях. Например, ЖК «Струны» расположен рядом со станциями метро «Проспект Просвещения», торгово-развлекательным комплексом «Гранд Каньон». Коммерческие помещения в данном комплексе выходят на общедоступный пешеходный бульвар, что обеспечивает высокий ежедневный трафик.

ЖК «Литера» строится в Невском районе, недалеко от исторического и делового центра Санкт-Петербурга. Такое расположение делает помещения привлекательными для компаний, которым важно находиться в сложившейся городской среде с хорошей транспортной доступностью.

Дом «Куинджи» расположен на Лиговском проспекте, примерно в 15 минутах ходьбы от станции метро «Обводный канал» и «Волковская». Проект реализуется в районе, который активно развивается: здесь появляется новое жильё, обновляется инфраструктура и растёт спрос на современные объекты риетейла.

Назначение

Перед покупкой важно определить, для каких целей будет использоваться объект. Распространённые варианты помещений:

1. свободного назначения;
2. торговые;
3. офисы;
4. недвижимость для сферы услуг;
5. объекты общественного питания.

В проектах RBI недвижимость можно адаптировать под разные форматы бизнеса. Основные инженерные коммуникации предусматриваются ещё на этапе строительства, а дальнейшая организация пространства зависит от задач собственника.

Ликвидность

Ликвидность показывает, насколько легко помещение можно будет продать или сдать в аренду в будущем. На неё влияют:

1. расположение ЖК;
2. стадия строительства ЖК;
3. цена и способ покупки;
4. спрос на коммерческую недвижимость в районе;
5. уровень арендных ставок.

Обычно самый низкий порог входа — покупка помещения во время строительства ЖК. По мере готовности дома цена недвижимости, как правило, увеличивается.

Перед покупкой также полезно изучить средние арендные ставки в районе, чтобы заранее оценить потенциальную доходность.

Как купить коммерческое помещение: основные этапы сделки

Самый простой и ликвидный способ — купить недвижимость напрямую у застройщика. Этапы сделки:

1. Выбор объекта.
2. Консультация со специалистом.
3. Согласование способа оплаты.
4. Заключение договора.
5. Государственная регистрация сделки.

Ранее RBI проводила аукционы на самую ликвидную коммерческую недвижимость в собственных ЖК. Сейчас эта практика не используется. Причин несколько:

1. высокий спрос делает аукционы практически ненужными;
2. дистанционная покупка удобнее для большинства клиентов.

В RBI можно купить недвижимость при личном посещении офиса продаж или дистанционно. На сайте можно посмотреть доступные объекты и оставить заявку на обратный звонок. Далее менеджер поможет подобрать помещение и ответит на вопросы по покупке.

Покупка коммерческой недвижимости в новостройке у застройщика

Коммерческую недвижимость в готовых и строящихся ЖК можно купить напрямую у застройщика. Это позволяет избежать проверки длинной истории перехода прав собственности, снизить количество юридических рисков.

Покупателям доступны несколько способов оплаты:

1. 100% оплата;
2. рассрочка — в RBI действуют различные варианты, например рассрочка 50/50. Доступные варианты для каждого проекта уточняйте у менеджеров RBI.
3. ипотека.

Ипотека для коммерческой недвижимости используется значительно реже, чем при покупке квартир. Для данных объектов не действуют государственные льготные программы, поэтому итоговая переплата обычно оказывается выше.

Коммерческие помещения есть практически во всех проектах RBI, однако далеко не все объекты попадают в открытую продажу. Самые ликвидные помещения в домах RBI вызывают большой интерес ещё до начала продаж. Поэтому, если вас интересует определённая локация и покупка коммерческой недвижимости как инвестиции или площадку для собственного бизнеса — заранее обратитесь к менеджеру по продажам RBI, чтобы узнать о старте продаж в числе первых.

На что обращать внимание при покупке: документы, проверка и подводные камни

Перед покупкой коммерческого помещения желательно провести комплексную проверку объекта.

Что стоит проверить:

1. Назначение помещения (выписка ЕГРН и технический паспорт) — чтобы убедиться, что помещение подходит для выбранного вида деятельности.
2. Зарегистрирована ли перепланировка — чтобы избежать штрафов и расходов на восстановление первоначальной планировки.
3. Обременения (арест, залог, аренда) — чтобы после покупки не возникли ограничения на использование объекта.
4. Коммунальные долги — чтобы не выплачивать задолженность предыдущего владельца.
5. Инженерные системы, электрическая мощность, вентиляция — чтобы избежать крупных расходов на переоборудование.
6. Планы развития района — чтобы оценить будущий поток клиентов и перспективы роста стоимости недвижимости.
7. Репутация застройщика — чтобы снизить риск долгостроя и других проблем при строительстве объекта.
8. Документы БТИ после сдачи дома — чтобы регистрация права собственности прошла без сложностей.

При покупке помещения на вторичном рынке особенно важно проверить всю историю объекта. В новостройках большая часть рисков отсутствует, поскольку помещение создаётся с нуля и передаётся первому собственнику.

Заключение

При выборе коммерческого помещения важно учитывать его цену, площадь, расположение, назначение, технические характеристики и перспективы района. Не менее важны юридическая проверка объекта и оценка будущей ликвидности.

Покупка напрямую у застройщика позволяет упростить сделку и избежать многих рисков, характерных для вторичного рынка. В проектах RBI представлены коммерческие помещения для разных форматов бизнеса, а менеджеры помогают подобрать подходящий объект, рассчитать условия покупки и сопровождают сделку на всех этапах.