Как продать или обменять ипотечную квартиру

Вы купили квартиру в ипотеку и однажды решили переехать в другой город или страну. Или в ожидании двойни поняли, что нужно больше пространства. Или вот ещё — знакомые продают квартиру, которая вам очень нравится: район хороший, планировка удобная, ремонт с душой. Да мало ли случаев, когда вы решили продать или обменять квартиру в ипотеке. Можно ли это сделать, сложно ли, долго ли — обо всём этом и расскажем, в деталях, как вы любите.

Три способа продать квартиру в ипотеке

1. Досрочная оплата ипотеки: рискованно, но быстро

Схема простая — закрыть ипотеку, снять обременение с квартиры и после этого заключить обычный договор купли-продажи. Погасить ипотеку можно самим, взяв потребительский кредит, накопив или заняв у друзей. Или с помощью покупателя, согласного отдать задаток, который и поможет закрыть ипотеку. Такая сделка для покупателя довольно рисковая, поэтому многие идут на подобное, если хозяин квартиры согласен уступить 20-30% от рыночной стоимости. Это самый быстрый вариант продать квартиру в ипотеке, хотя и с высокой степенью риска как для продавца, так и покупателя.

План действий

• Найти покупателя.
• Получить разрешение банка на продажу ипотечной квартиры.
• Составить предварительный договор купли-продажи с покупателем, заверить у нотариуса.
• Взять у покупателя задаток, равный сумме остатка по ипотечному кредиту.
• Внести остаток в банк, закрыть ипотеку, снять обременение.
• Подписать договор купли-продажи и оформить переход права собственности.
• Получить оставшуюся сумму от покупателя.

2. Продажа с участием банка-кредитора: безопасно, но не быстро

В отличие от первого варианта, банк берёт на себя роль получателя задатка. В этом случае обе стороны процесса могут не волноваться. Сделка с участием банка — безопасная. Другое дело, что все сроки тоже диктует банк, поэтому продажа может затянуться.

План действий

• Найти покупателя.
• Получить разрешение банка на продажу ипотечной квартиры.
• Арендовать две депозитарные ячейки (такая услуга стоит денег). В первой разместить сумму остатка по кредиту для банка. Во второй — оставшуюся часть стоимости квартиры для продавца.
• Подписать договор купли-продажи и оформить переход права собственности.
• После этого новый собственник становится залогодателем, а продавец получает деньги из первой ячейки, чтобы погасить кредит.
• Банк выдает покупателю погашенную закладную, необходимую для получения выписки из ЕГРН об отсутствии обременения.
• Продавец получает доступ к второй ячейке с оставшимися деньгами.

3. Переоформление ипотеки на покупателя: все довольны, но сложно

В этом случае одновременно продаётся квартира и кредит. Покупатель берёт на себя обязательства по ипотеке продавца — на тех же условиях или на других, в зависимости от того, как банк оценит нового заемщика. Проще и удобнее проводить такую сделку в рамках одного банка.

План действий

• Получить разрешение банка на продажу ипотечной квартиры.
• Найти покупателя или выбрать по рекомендации банка.
• Покупатель вносит первый взнос, закрывающий остаток долга продавца перед банком.
• Снять обременение с квартиры.
• Подписать договор купли-продажи и оформить переход права собственности.
• Банк подписывает с новым собственником кредитный договор.
• Получить оставшуюся сумму от покупателя (или его банка).
  
  

Можно ли не продавать, а обменять квартиру в ипотеке?

Если кратко, то да, но нужно соответствовать определенным требованиям. В разных банках они разные. В целом условия выглядят примерно так или очень похоже.

• Прошло 5 лет с момента подписания ипотечного договора, а большая часть задолженности погашена. Срок существует, чтобы ограничить перепродажу жилья с целью заработать на этом.
• Вы добросовестно и без просрочек оплачиваете ипотеку.
• Новая квартира находится в регионе, который обслуживается данным банком.
  

План действий

• Получить согласие банка на обмен ипотечной квартиры.
• Подписать договор мены. Залогом становится другой объект недвижимости.
• Оформить потребительский кредит для погашения предыдущей ипотеки.
• Заключить одновременно два договора купли-продажи. Старая квартира продается, новая покупается.

Какой бы путь вы ни выбрали, обязательно сначала проконсультируетесь со специалистами вашего банка.

Заключение

Продажа жилья с обременением — вполне реальная задача, если подойти к ней грамотно и выбрать подходящую именно вам схему сделки. Разбираясь, как продать квартиру которая находится в ипотеке, важно заранее согласовать все шаги с банком-кредитором и выбрать один из трех способов: через задаток покупателя, с участием банка или через переоформление кредита на нового собственника. А если вы являетесь владельцем загородной недвижимости, алгоритм будет похожим, но с рядом нюансов: банки охотнее работают с городскими квартирами, поэтому как продать ипотечный дом — вопрос, требующий особенно тщательной подготовки документов и оценки ликвидности объекта. В любом случае, прозрачность и сотрудничество с банком — залог быстрой и безопасной сделки.