Как не угодить в долгострой

О том, как выбрать надежного застройщика и не пролететь с квартирой.

Хочу купить квартиру. Как понять с самого начала, что застройщик надежный, дом построит вовремя и сдаст в обещанном виде?

Один из лучших способов узнать судьбу новостройки — углубиться в финансовую отчетность застройщика.

Где её искать?

Финансовая отчетность застройщика должна быть опубликована на его официальном сайте. Так, у Холдинга RBI (входят компании RBI и «Северный город») отчетность лежит в открытом доступе. Познакомиться с ней может любой потенциальный покупатель.

Если не могу найти на сайте, то всё плохо?

Если в открытом доступе информации нет, это серьезный повод задуматься о надежности застройщика. Риск того, что строительство дома в сложных экономических условиях окажется под угрозой, возрастает. Стабильные строительные компании обычно не скрывают своего финансового положения, стараясь быть прозрачными перед своим покупателем.

Отчетность нашли. На какие показатели нужно обратить внимание в первую очередь?

Для начала надо удостовериться, что компания обладает достаточными средствами для завершения своих проектов при любом экономическом раскладе. Оценить это поможет соотношение собственных средств компании и ее кредитов на строительство. В идеале собственных средств должно быть больше, заемных — меньше. Классическое соотношение — один к одному, хотя на практике считается приемлемым, когда заемный капитал превышает собственный не более чем в 3 раза, то есть 75% денег, которые идут на строительство дома, могут быть взяты взаймы у банков.

Какое соотношение собственных и заемных средств самое надежное?

Компании, которые имеют репутацию наиболее стабильных, заемных средств используют меньше, чем собственных. У Холдинга RBI этот показатель по последней отчетности составляет 0,44. То есть на каждый собственный рубль, вложенный в проект, компания привлекла всего 44 копейки заемного финансирования. Таким образом почти 70% средств, на которые ведется строительство, — это собственные средства Холдинга.

То есть если всё рухнет, этого будет достаточно, чтобы застройщик всё построил в срок?

Экономика порой непредсказуема, поэтому так важно смотреть на следующий параметр — достаточный объем «живых» денег компании. У надежного застройщика достаточно свободных средств на текущих и депозитных счетах в банках, которыми он может свободно воспользоваться в любой момент. Такой ресурс в случае «сюрпризов» от рынка недвижимости поможет компании продолжать строить в штатном режиме. У Холдинга RBI в графе «Денежные средства и их эквиваленты» указана сумма 926 млн. рублей — почти миллиард.

На что ещё обратить внимание?

В финансах главное, чтобы не было перекосов. Внимательно изучите, соответствуют ли темпы продаж темпам строительства. Они должны расти пропорционально. Кроме этого сравните прибыльность компании за несколько лет. Важно, чтобы она как минимум сохранялась и не проседала.

С финансовыми показателями понятно. А как удостовериться, что с самой новостройкой всё в порядке?

Заходите на сайт новостройки и ищите раздел «Документы» или «Разрешительная документация». Документы, которые нужно изучить — разрешение на строительство и проектная декларация. Первое, что нужно знать: без разрешения на строительство компании запрещено строить объект. Еще до начала стройки органы власти проверяют застройщика, чтобы застраховать дольщиков от покупки несуществующей юридически квартиры.

Проектная декларация составляется застройщиком самостоятельно. Здесь нужно обратить внимание на сроки строительства, описание новостройки и право застройщика на участок застройки. Должно быть либо право собственности либо договор аренды.

То есть если и тут всё в порядке, можно смело брать?

С практической точки зрения да. Но мы рекомендуем съездить и посмотреть уже построенные дома застройщика, чтобы лично сравнить, как написанное и нарисованное на бумаге воплощается в реальности. Если всё устраивает, то вы нашли своего идеального застройщика!