Что такое аккредитив в банке при покупке квартиры

Покупка недвижимости — это серьёзное решение, связанное с крупными суммами и высоким уровнем ответственности. Чтобы минимизировать  риски и обеспечить прозрачность сделки,  можно использовать посредничество банка. Одна из форм такого посредничества — аккредитивы. В статье рассказываем, как работает инструмент и в каких случаях стоит к нему прибегать.

Что такое аккредитив в банке при покупке квартиры

Аккредитив — это форма безналичного расчёта, при которой банк временно «замораживает» деньги покупателя на специальном счёте и перечисляет их продавцу только после выполнения заранее оговорённых условий сделки.

 Банк выступает в роли независимого посредника:  он снижает риски для покупателя и продавца:

• Продавец знает, что точно получит оплату, когда условия сделки будут выполнены.

• Покупатель уверен, что не потеряет деньги, если продавец откажется или не сможет выполнить условия.

При использовании аккредитива банк выступает посредником сделки и проверяет все документы: он следит, чтобы покупатель получил право собственности на недвижимость, а продавец — деньги. 

Кто оплачивает аккредитив при покупке квартиры

Оформление аккредитива — платная услуга: в среднем она стоит от 2000 до 4000 ₽ в зависимости от банка и способа перевода. По умолчанию комиссию оплачивает тот, кто открывает счет, то есть покупатель. Но в договоре с продавцом можно прописать другие условия: например, совместную оплату комиссии или переход этой обязанности к продавцу. В таком случае продавец сможет получить деньги только после того, как возместит покупателю свою долю в стоимости аккредитива.

Как используется аккредитив

Безотзывной покрытый аккредитив при покупке квартиры работает по следующей схеме:

1. Стороны сделки заключают договор купли-продажи, в котором указывают, что расчёт будет производиться через безотзывной покрытый аккредитив. На этом этапе согласовывается перечень документов, которые продавец должен будет предоставить в банк для получения денег. 

2. Покупатель открывает специальный счёт в банке, переводит на него сумму сделки и подает заявление на оформление аккредитива. Также он оплачивает комиссию банка за его открытие. 

3. Банк оформляет аккредитив, в котором прописывает условия, необходимые для перевода средств продавцу. До выполнения этих условий деньги остаются заблокированными на счёте покупателя — это служит гарантией для продавца, что средства действительно зарезервированы.

4. Покупатель передаёт сведения об аккредитиве, но средства по-прежнему остаются на счёте – это обеспечивает безопасность сделки для покупателя. 

5. После выполнения всех условий сделки (например, регистрация права собственности в Росреестре), продавец предоставляет в банк необходимые документы. После их проверки банк перечисляет деньги на счёт продавца. 

Важно: продавец может обратиться за получением средств в любой банк, а не обязательно в тот, где был открыт аккредитив. 

Аккредитивы широко используются в бизнесе при расчетах с внутренними и зарубежными контрагентами. Физические лица прибегают к этому инструмент при покупке собственности: преимущественно недвижимости и автомобилей.

Преимущества и недостатки аккредитива

Плюсы инструмента:

• Безопасность. Сделка защищена для покупателя и продавца.

• Скорость. Документ оформляется примерно за 10 минут.

• Безналичный расчёт. Не нужно перевозить крупные суммы наличности — всё проходит через банк, прозрачно и удобно. 

• Универсальность. Большинство банков предлагают такую услугу. Сделку можно провести даже между разными городами – личная встреча не обязательна. 

Минусы аккредитивов:

• Деньги не застрахованы по государственной программе страхования вкладов. Если у банка отзовут лицензию, пока купля-продажа не завершена, есть риск потерять всю сумму.

• Процесс может занять больше времени. Банк проверяет документы строго по установленному регламенту, и это занимает определённое время. Даже при стандартной сделке процедура может растянуться — важно учитывать это при планировании сроков. 

• Ограниченные сроки действия. У аккредитива есть чёткие временные рамки. Если не успеть уложиться, сделка может сорваться –-- лучше заранее предусмотреть запас времени. 

Когда стоит использовать аккредитив

Аккредитив обеспечивает безопасность любой сделки. Например, при оформлении ипотеки на квартиру от застройщика аккредитив может быть условием, которое служит гарантией для продавца: он точно получит оплату после выполнения условий. 

Инструмент особенно полезен при покупке квартиры на вторичном рынке, особенно в следующих условиях:

• квартира находится не в собственности продавца, а оформлена в ипотеку;

• у объекта сложная история: несколько владельцев, частая смена собственников и прочее;

• имеет место не прямая покупка, а многоэтапный обмен. 

Если покупаете квартиру напрямую у застройщика и не оформляете ипотеку, аккредитив обычно не нужен. По закону (214-ФЗ) такие сделки проводятся через эксроу-счета: деньги хранятся в уполномоченном банке до ввода дома в эксплуатацию и оформления права собственности. После этого сумма переводится продавцу. 

Какие документы нужны для аккредитива

Чтобы открыть аккредитив, покупателю нужно обратиться в банк, который будет сопровождать расчёты, и представить базовый пакет документов: паспорт, договор купли-продажи и заявление на открытие аккредитива. 

В заявлении указываются ключевые параметры сделки: тип, адрес объекта недвижимости, сумма, сроки, а также банковские реквизиты продавца. 

Кроме того, заранее согласовывается перечень документов, которые продавец должен будет предъявить в банк, чтобы получить оплату. Обычно это договор с отметкой о регистрации, выписка из ЕГРН и акт-приёма передачи. 

Чтобы получить деньги, продавцу нужно прийти в банк с паспортом и пакетом документов, перечисленных в заявлении.

Заключение

Аккредитив – удобный и надёжный инструмент, который обеспечивает безопасность сделки для всех её участников. Главное преимущество аккредитива — гарантия того, что деньги будут переведены только после выполнения всех условий сделки. Это особенно важно при покупке недвижимости на вторичном рынке или при оформлении ипотеки. 

Стоит учитывать, что аккредитив может несколько затянуть процесс: банк проверяет документы по установленному регламенту, и это требует времени.