Как выбирать застройщика в 2019 году

С июля 2019 г. строительным компаниям в России придется менять схему работы. Вступают в силу изменения в 214-й закон о долевом строительстве, и девелоперы не смогут использовать деньги дольщиков до момента сдачи их дома. А меняется ли что-то с точки зрения самого покупателя? Разбираемся в этом вместе со Станиславом Михайловым — экспертом в области юридического регулирования строительной сферы.

Два ключевых критерия оценки

На первый взгляд, «в мире клиента» мало что поменялось. Он так же, как раньше, оплачивает покупку квартиры на «первичке» и через год или два, если застройщик не подвел, получает ключи. Рядовому покупателю, который далек от юридической и финансовой сфер, вроде бы почти все равно, каким образом используются его деньги для постройки дома.

Тем не менее эксперты рекомендуют накануне 1 июля обращать еще более пристальное внимание на две важные вещи. Во-первых, на историю предыдущих проектов компании и их финансирования. Во-вторых, на строительную готовность тех проектов, из которых сейчас выбираете. Разбираем, почему это важно, на конкретном примере — компании «Северный город».

Критерий 1. Доверие банков

Раз застройщики не смогут использовать средства дольщиков, чтобы финансировать стройку за их счет (эти деньги до конца строительства будут храниться на специальном счете в банке — эскроу-счете), значит, им придется искать другие источники финансирования. Самый очевидный — получить проектное финансирование в том же банке. Но не все так просто. Банк, выдавая кредит на строительство, рискует собственными деньгами, поэтому готов финансировать только тех застройщиков, которых он считает надежными. Узнать, кого банки считают надежным, можно легко: посмотреть, кому они предоставляют проектное финансирование сегодня.

Станислав Михайлов, директор по правовым вопросам компании «Северный город»:

«Обратите внимание, какова история проектного финансирования. За счет каких средств финансировались ее предыдущие проекты, всегда можно посмотреть в открытых источниках, в проектных декларациях. Сейчас эти декларации публикуются в Единой информационной системе жилищного строительства, на сайте наш.дом.рф. Если видите, что компания всегда работала с банками, значит, надежность застройщика и его проектов уже ранее подтверждалась фактами проектного финансирования со стороны банков. Конечно, в идеале это должны быть именно те крупнейшие банки, которые сегодня уполномочены на открытие эскроу-счетов для расчетов по ДДУ. Их перечень доступен на сайте ЦБ РФ».

Проверка временем

«Северный город», к примеру, на все свои проекты открывает кредитную линию в одном из крупнейших банков: Сбербанк, ВТБ, «Санкт-Петербург». Разумеется, эти три «кита» уже вошли в список уполномоченных банков, которые будут обслуживать эскроу-счета для долевого строительства. Список этот не такой и большой — всего около 20 банков.

Если банки доверяли компании и кредитовали ее стройки, то, скорее всего, в следующие 20 лет ситуация для нее не изменится. А вот остальные застройщики попадают в группу риска: может, банки прокредитуют их стройки, а может, и нет. Проверенность временем в этом случае — один из важнейших факторов для банка.

Критерий 2. Степень готовности проекта

Второй критерий выбора, важность которого возрастает, — строительная готовность. Почему? Квартира в доме, который почти достроен, традиционно считается более верным, безопасным и надежным вложением. Так было всегда. А теперь стоит принять в расчет еще и то, что на такие дома, скорее всего, вообще не будут распространяться изменения в правилах финансирования проектов. Их не коснутся никакие риски, связанные с законодательными нововведениями 1 июля.

Станислав Михайлов, директор по правовым вопросам компании «Северный город»:

«Важно знать, что большинство проектов, которые реализуются сейчас, вероятно, будут завершены по старой схеме, за счет средств дольщиков. Правительство РФ сейчас рассматривает критерии, позволяющие застройщикам продолжить привлечение денежных средств участников долевого строительства без использования счетов эскроу. На данный момент предложены следующие: не менее 10% проданных квартир/помещений в объекте и не менее 30% строительной готовности».

Проекты, готовые для жизни

Если вы подумываете о покупке квартиры, то сейчас — лучшее время для этого важного решения. Еще есть объекты, которых не коснутся законодательные изменения. Среди них — проекты «Северного города» в продаже. В ЖК Ultra City на стройке корпусов первой очереди уже монтируют монолит последних этажей, вторая очередь растет на 1,5 этажа каждый месяц. В малоэтажном загородном поселке EcoCity все 20 домов и здание детского сада уже возведены под крышу, поселок сдается в конце года.

Самый последний из уже сданных проектов — «Дом на набережной». Строители сейчас готовят квартиры к скорому заселению. Покупая квартиру в таком проекте, можно быть уверенным, что практически сразу же или всего через пару месяцев получишь ключи (и шампанское в подарок). Это правило — выбирать по готовности — работало на строительном рынке всегда. А в условиях, когда рынок готовится к перемене правил игры, оно тем более актуально.