Ипотека одобрена: что делать дальше после решения банка

Одобрение заявки на ипотеку — только первый этап при покупке квартиры. Застройщик RBI подготовил инструкцию о том, что делать дальше.

Что означает «ипотека одобрена»

Когда банк одобряет ипотеку, это означает, что он согласен выдать целевой жилищный кредит на определённых условиях. К этим условиям относится сумма, срок кредитования и процентная ставка.

При рассмотрении заявки кредитор оценивает только критерии заёмщика:

• доход: официальная зарплата, дополнительные источники, стабильность выплат;

• кредитную историю: прошлые кредиты, своевременность их погашения, наличие текущих просрочек;

• семейное положение и жизненные обстоятельства: супруг и его заработок, дети и другие члены семьи, находящиеся на вашем обеспечении;

• уровень кредитной нагрузки: имеющиеся суммы долга и размеры платежей по текущим кредитам;

• прочие финансовые параметры: например, депозитные счета, имущество, уровень ежемесячных расходов.
  
  

Это общий набор параметров: конкретные критерии оценки зависят от кредитной организации.

На основании первичного анализа банк делает вывод о том, какие условия он может предложить заёмщику. Но после этого решения не получится сразу подписать кредитный договор и купить квартиру. Конечный результат зависит от следующих составляющих:

• Выбор объекта недвижимости для ипотеки. Он должен соответствовать внутренним критериям кредитной организации. С первичным рынком обычно не возникает проблем, но к вторичному рынку банки предъявляют повышенные требования. Чем старше квартира, тем выше вероятность, что она не подойдёт.

• Документы продавца. Перед ипотекой кредитор проверяет право собственности, техническую документацию и другие аспекты. У квартиры не должно быть обременений и других препятствий к продаже.

• Оформление обязательной страховки на приобретаемую квартиру. Жильё становится объектом залога и страхуется на весь срок кредитования. Если заёмщик откажется оформить страховку, банк не выдаст кредит. Это не просто внутреннее правило, а требование закона.
  
  

Одобрение действует ограниченное время: чаще всего от 30 до 90 дней. За этот срок необходимо найти объект недвижимости и оформить все документы. Если не уложиться в срок, одобрение будет аннулировано. Заявку нужно будет подать повторно.

Проверьте условия одобрения: ставка, срок, лимит, взнос

Прежде чем соглашаться на условия, ознакомьтесь с ними:

• Процентная ставка. Проверьте средние рыночные ставки и сравните их с предложением банка. Если ставка выше рынка, стоит рассмотреть другие варианты. Узнайте, есть ли у банка скидки при выполнении дополнительных условий. Например, оформление добровольной  страховки жизни и здоровья может снизить процент, но её стоимость придётся оплачивать весь срок кредита. Обычно такие полисы стоят недорого, а партнёрские страховщики предлагают выгодные тарифы для ипотеки.

• Срок кредитования. Этот параметр влияет на размер ежемесячного платежа и общую сумму переплат. Если он не подходит, можно попробовать согласовать с банком более короткий или длинный срок. В некоторых случаях кредитные организации идут навстречу. Если одобренный срок слишком длинный, это не повод отказываться от предложения. Заёмщик имеет право погашать кредиты досрочно — полностью или частично без комиссий.

• Лимит. Это максимальная сумма, которую банк готов выдать на покупку недвижимости. Можно купить жильё за меньшую сумму, но не за большую. Лимит необходимо учитывать при поиске объекта.

• Первоначальный взнос. Это часть стоимости жилья, которую заёмщик должен оплатить из собственных средств. В среднем банки запрашивают первоначальный взнос от 20%. Но в рамках программ господдержки встречаются варианты от 10%.  Размер первоначального взноса важен при поиске жилья. Например, если банк одобрил кредит на 15 млн ₽ при первоначальном взносе 20%, то для покупки квартиры стоимостью 18,75 млн ₽ вам нужно внести 3,75 млн ₽ собственных средств. Если у вас есть только 2 млн ₽, то вы сможете купить жильё дешевле — примерно до 10 млн ₽. 
  
  

Если квартиру ещё не выбрали: как искать объект, чтобы банк его принял

Перед поиском жилья для ипотеки стоит записаться на консультацию к кредитному специалисту банка. Он подробно расскажет о требованиях и ответит на вопросы.

Если вы рассматриваете покупку в новостройке, удобнее сразу обратиться к застройщику: специалисты RBI помогут подобрать варианты, которые банк одобряет быстрее всего.

Самый простой и надёжный путь — выбирать первичный рынок. Новостройки имеют прозрачную документацию, понятную юридическую схему и быстрее проходят банковские проверки. Для объектов RBI банки обычно принимают решения оперативно, потому что проекты соответствуют требованиям.

Если вы рассматриваете вторичный рынок, ориентируйтесь на объекты, которые банки охотнее кредитуют. Чаще всего это дома моложе 30–40 лет, с понятной историей владения и без сложных перепланировок. Более ранние постройки могут потребовать дополнительных проверок, что увеличивает сроки и повышает риск отказа.

Когда найдёте недвижимость с подходящим годом постройки, проведите первичную проверку самостоятельно. Важно посмотреть:

• право собственности и паспорт продавца, сопоставить данные в них;

• выписку из ЕГРН: в ней можно подтвердить право собственности, узнать о наличии запретов и обременений;

• техническую документацию на квартиру: важно убедиться, что площадь и планировка соответствуют реальному объекту.

Если первичный анализ не выявил проблем, можно передать документы продавца в банк. Он проведёт тщательную проверку и вынесет решение. При покупке у застройщика RBI этот этап проходит быстрее: все необходимые документы уже подготовлены, и вам не нужно собирать пакет со стороны продавца.

Ипотеку одобрили, квартиру нашли: какие шаги дальше перед сделкой

После утверждения объекта стоит ещё раз согласовать условия ипотеки. Это может быть важно, если вы нашли жильё по цене ниже установленного лимита. Кредитная организация может пересмотреть срок кредитования или предложить более выгодную ставку. 

После этого можно готовить документы для оформления договора купли-продажи или ДДУ в случае покупки у застройщика.

Документы по объекту и сторонам сделки

Чтобы подготовиться к сделке, нужно собрать собственные документы, проверить документы продавца.

Список документов покупателя следует уточнить в банке. Обычно к ним относятся паспорт, справка о доходах, одобрение ипотечного кредита. Если есть супруг, от него необходимо согласие на покупку. Вместо согласия можно представить копию брачного договора с режимом раздельной собственности (при наличии).

Убедитесь, что собраны следующие документы продавца (для вторичного рынка):

• паспорт и право собственности на квартиру;

• актуальная выписка из ЕГРН;

• техническая документация: план квартиры, кадастровый паспорт;

• актуальные справки об отсутствии долгов по коммунальным платежам.
  
  

При покупке у застройщика пакет продавца шире. Он включает разрешение на строительство, финансовую документацию и многое другое. Но обычно покупателю не нужно беспокоиться о второй стороне сделки. Застройщики часто имеют дело с ипотечными кредитами и знают, что нужно представить для оформления.

Оценка недвижимости и проверки перед закрытием сделки

Перед оформлением ипотечного кредита банк может заказать оценку рыночной стоимости недвижимости. Её обязуются провести либо заёмщик, либо сам продавец.  Если независимая экспертиза покажет, что цена квартиры завышена, банк может предложить новые условия. При отказе продавца есть вероятность, что кредитор отменит решение по объекту.

Экспертиза необходима банку, так как недвижимость становится объектом залога. При завышенной стоимости возрастают риски кредитной организации.

Страхование перед подписанием: что и когда оформляется

Квартира выступает объектом залога. Её необходимо застраховать до регистрации залога в Росреестре. Обычно страхование оформляется за несколько дней до подписания кредитного договора.

Остальные документы можно оформить в один день. К ним обязательно относятся договор купли-продажи (или ДДУ) и кредитный договор. Если заёмщик оформляет страхование жизни и здоровья, это можно сделать непосредственно перед заключением сделки. 

День сделки: подписание, оплата расходов, передача документов

Приведём обычную последовательность шагов:

1. Подписание договора купли-продажи. Кредитная организация может участвовать или контролировать подписание, особенно если деньги перечисляются через аккредитив или эскроу-счёт.

2. Подписание кредитного договора. Это делается сразу после заключения сделки купли-продажи.

3. Оплата первоначального взноса и расчёты. Заёмщик переводит часть суммы, которая предусмотрена договором. Кредитор перечисляет продавцу оставшуюся сумму. Для вторичного рынка обычно используется аккредитив, для первичного — всегда применяются счета эскроу. Это обязательно по закону.

4. Оплата расходов. После всех расчётов оплачивается госпошлина за регистрацию в Росреестре.

5. Регистрация сделки и залога в Росреестре. Заявка подаётся в тот же день.

6. Регистрация права собственности. При покупке на вторичном рынке регистрация происходит сразу, у застройщика — после регистрации ДДУ.
   
   

При покупке квартиры у застройщика RBI мы поможем с оформлением документов. Наши специалисты также могут проконсультировать по оформлению ипотеки, выбору банка и подходящей программы. 

Заключение