Как купить квартиру: пошаговая инструкция по оформлению сделки

Покупка недвижимости - серьёзный шаг, который требует подготовки и продуманности. Чтобы купить квартиру, нужно определить цель и бюджет, выбрать рынок (первичный или вторичный), проверить продавца и объект, подписать договор и зарегистрировать право собственности. А если оформляете ипотеку в банке, процесс становится еще длиннее. В статье описываются этапы покупки.

Определение цели и бюджета

Перед покупкой квартиры важно сделать предварительный анализ, сопоставить цели и бюджет. Для начала, определитесь, зачем вам покупать недвижимость:

• для собственного проживания (или для детей, родителей);

• для сдачи в аренду;

• для инвестиции с последующей перепродажей.

Цель влияет на критерии выбора недвижимости, сопутствующие расходы, целесообразность использования кредитов и ипотеки. Бюджет будет разный.

Что важно при покупке квартиры для себя

Если покупаете квартиру для себя, на первом месте должен быть комфорт для вашей жизни. Сначала необходимо определить важные для вас критерии: 

• Район. Квартиру стоит выбирать недалеко от мест работы, учебы и других часто посещаемых мест. Важны транспортная доступность и развитая инфраструктура: наличие школ, детских садов, больниц и магазинов. Для собственного проживания часто выбирают экологичные и тихие районы.

• Планировка и площадь.  Жилое пространство должно соответствовать составу семьи. Студии подходят для одного человека, однокомнатные квартиры — для одиночек и пар, а двух- и трёхкомнатные  оптимальны для семей с детьми.

• Этаж. Более комфортными считаются средние этажи, не первый и не последний.

• Инфраструктура дома: наличие лифта, парковки, детских и спортивных площадок. Преимуществом будут зеленые зоны на территории жилого комплекса.

Бюджет зависит от  каждого из этих параметров. Если накоплений не хватает, чтобы купить действительно подходящую квартиру в хорошем районе, можно рассмотреть ипотеку. Для покупки недвижимости на первичном рынке действуют государственные программы, которые позволяют получить сниженную ставку (например, семейная). Можно также найти субсидированные программы, которые позволяют оформить ипотеку без первого взноса.

Если не хочется платить проценты, можно рассмотреть способы покупки без ипотеки и кредита — например, в рассрочку от застройщика RBI.

Компания RBI создает не просто дома, а целые сценарии жизни, где архитектура и благоустройство становятся частью образа жизни. Широкий выбор локаций – от исторического центра Петербурга до курортных районов. Квартиры премиум-сегмента продуманы под современные потребности: от студий до пятикомнатных форматов, с повышенной шумоизоляцией и отделкой White Box. 

Философия RBI – это комфорт и эстетика в деталях. На территориях комплексов создаётся безбарьерная среда. В каждом проекте есть колясочные и велопарковки, зелёные скверы с ландшафтным дизайном, детское игровое оборудование от Richter Rus, спортивная и wellness-инфраструктура. В каждом проекте появляются уникальные арт-объекты, которые становятся частью пространства и отражают его философию. 

Какую квартиру купить для сдачи в аренду

Квартиры для сдачи в аренду должны быть окупаемыми, а значит, привлекательными для арендаторов. Основные критерии:

• Район. Важнее всего — близость к деловым центрам, вузам, метро и другим транспортным узлам.

• Площадь. В аренду быстрее всего сдаются компактные квартиры: они стоят дешевле, подходят для студентов и молодежи. Кроме того, в них ниже расходы на коммунальные платежи.

• Состояние. Арендаторы ищут квартиры, готовые к заселению. Если купить жилплощадь с готовым ремонтом, техникой и мебелью, можно сразу получать деньги за аренду. Это повысит окупаемость.

При планировании покупки квартиры для сдачи в аренду важно просчитать окупаемость. Нужно учитывать, что арендная плата — это доходы физических лиц, которые облагаются налогом (от 13%). Если зарегистрироваться в качестве самозанятого, налоговую нагрузку можно сократить до 4%. Использование кредитов и ипотеки обычно нецелесообразно: банки оформляют их на общих условиях. Но можно воспользоваться рассрочкой от застройщика.

Для тех, кто хочет купить квартиру под аренду в Санкт-Петербурге, RBI предлагает современные апартаменты Они доступны с полной отделкой и мебелью, расположены в популярных деловых и туристических районах, пользуются высоким спросом и обеспечивают стабильную окупаемость. Все вопросы берёт на себя профессиональная управляющая компания, и вам не нужно тратить время на поиск арендаторов и решение бытовых вопросов.  

Как выбирать квартиру для перепродажи

Для инвестора важно, чтобы квартиру можно было перепродать значительно дороже, чем она стоила изначально. Вот что следует учитывать:

• Район. Лучше всего окупается недвижимость в перспективных зонах развития. Можно вкладываться в строящиеся жилые комплексы рядом с будущим метро или транспортным узлом.

• Этап покупки. Выгоднее всего покупать квартиру на этапе котлована: стоимость минимальна, но и риск высокий. Чем ближе к сдаче дома, тем меньше можно заработать на разнице в стоимости.

• Площадь и планировка. Самые ликвидные форматы — студии, одно- и двухкомнатные квартиры. Более крупная недвижимость продается дороже.

• Ремонт. Обычно выгоднее продавать готовую квартиру в состоянии white box: новый собственник будет заинтересован сделать ремонт под себя.

• Репутация застройщика. Проверенные компании уменьшают риски и повышают ликвидность.

Самая распространенная схема инвестиций — покупка на ранних этапах строительства и перепродажа через 2–3 года. Это означает, что при планировании бюджета следует учесть уплату НДФЛ с полученного дохода. Есть и другой вариант: покупка жилья на вторичном рынке. Инвесторы делают косметический ремонт и продают квартиру спустя несколько лет. Но и здесь придётся платить налог, а с учётом инфляции такая стратегия не всегда выгодна.  Ипотеки и кредиты обычно не используют – инвесторы привлекают собственные средства.

RBI — надежный застройщик с опытом более 30 лет. Мы ведем активную стройку и предлагаем выгодные стартовые цены. Инвесторы могут вложиться в недвижимость в перспективных районах — например, Приморском. Сейчас этот район активно развивается: улучшается транспортная доступность и социальная инфраструктура. Близость к Финскому заливу и паркам делает Приморский район популярным местом для семей с детьми, и эта тенденция сохранится в ближайшие годы.

Выбор подходящей квартиры

Квартиру можно купить на вторичном рынке или у застройщика. У каждого способа есть свои особенности. Расскажем, в чем плюсы и минусы, на какие критерии ориентироваться при выборе.

Первичка или вторичка

Первичный рынок — это новые квартиры от застройщика. Они предлагают следующие достоинства:

• Новые дома, в которых никто раньше не жил. У недвижимости чистая история: не может быть обременений и других юридических сложностей. Не нужно проводить долгих проверок.

• Современные планировки, инженерные решения и инфраструктура. 

• Возможность купить квартиру без риелтора и юридических проверок. 

• Льготная ипотека в банке. Большинство программ господдержки помогают купить жилье только на первичном рынке.

Минусы первичного рынка:

• Необходимость ждать, пока дом введут в эксплуатацию. Только после этого можно заехать и зарегистрироваться.

• Риски срыва сроков. Если дом сдадут позже, чем обещали, это может расстроить планы. Поэтому важно грамотно подходить к выбору застройщика.

• Затраты на ремонт. Обычно квартиры сдаются в черновой или предчистовой отделке. Для многих покупателей это плюс: можно сделать ремонт под себя. Но если хочется заехать скорее, придется искать квартиру с готовым ремонтом. На первичном рынке это чаще встречается в эконом-сегменте.

Вторичный рынок — жилье в уже заселенных домах. Основные преимущества покупки:

• Возможность въехать и оформить постоянную регистрацию сразу после заключения сделки.

• Развитая инфраструктура района.

К недостаткам относятся:

• Возможные юридические риски. Квартира может иметь сложную историю или обременения. Особенно осторожно стоит относится к недвижимости, полученной по наследству – наследники могут оспорить сделку. Все это нужно проверить перед покупкой.

• Дорогая ипотека: программы господдержки обычно не распространяются на вторичное жильё.

• Изношенные коммуникации. Трубы и проводка могут потребовать замены, что увеличит расходы.

• Ремонт прошлых владельцев.  Чтобы сделать жилье под себя, придётся сначала убрать старые покрытия. Это часто выходит дороже, чем ремонт в предчистовой отделке от застройщика. 

Критерии выбора

Для наглядности мы собрали ключевые критерии, которые важно учитывать при покупке жилья на вторичном и первичном рынках. 

Первичный рынок более привлекателен для инвесторов в краткосрочной и долгосрочной перспективе. Вторичный рынок часто выбирают, когда ищут квартиру для собственного проживания: в таких случаях особенно важно въехать быстрее. Но если покупателя интересует премиум-сегмент, он с большей вероятностью остановит выбор на новом доме с современными планировками и комфортной инфраструктурой.

Проверка юридической чистоты объекта

Перед покупкой необходимо проверить документы на недвижимость и сам объект.

Проверка документов собственника

Документы, которые следует запросить у собственника:

• Паспорт.

• Актуальная выписка из ЕГРН. Она показывает историю перехода прав и помогает понять, есть ли у недвижимости обременения. Лучше всего заказать выписку самостоятельно — через МФЦ или Госуслуги.

• Старые документы: свидетельства о праве собственности, договоры купли-продажи, наследства, дарения, приватизации. Они помогают достоверно проследить историю квартиры. Каждую сделку стоит проверить на предмет возможных споров: например, нарушение прав несовершеннолетних, наследование без оповещения всех наследников.

Если квартира в собственности у одного из супругов, для ее продажи требуется нотариально заверенное согласие второго супруга. Исключение: наличие брачного договора, в котором указано, что квартира — личная собственность продавца.

Дополнительно стоит:

• Запросить адресную справку и посмотреть, кто зарегистрирован на жилплощади. Такую справку может оформить только собственник. Для этого ему нужно обратиться в МФЦ, управляющую компанию или ТСЖ. Важно убедиться, что в квартире не прописан несовершеннолетний или недееспособный.

• Проверить задолженности по коммунальным услугам.

• Проверить квартиру на предмет судебных споров. Это можно сделать через картотеки арбитражных и общих судов.

• Запросить технический паспорт или кадастровый план, чтобы убедиться, что площадь и планировка совпадают с данными в реестре и нет незаконных перепланировок.

Если у квартиры сложная история, для безопасности сделки лучше заказать анализ у юриста.

Отдельно следует упомянуть покупку ипотечного жилья. Если квартира находится в ипотеке, ее собственник — банк. Все сделки с недвижимостью возможны только с одобрения кредитора. В этом случае важно проверить, что жилье действительно оформлено в ипотеку. Самый надежный способ — заказать выписку из ЕГРН: в ней указаны все обременения, включая залог банка. У такой сделки повышенные риски, поэтому стоит нанять ипотечного брокера.

Проверка квартиры

При покупке недвижимости на вторичном рынке важно провести визуальный осмотр объекта. На что обращать внимание:

• Стены, пол и потолок: насколько они ровные, есть ли трещины, пятна и разводы. Пол не должен скрипеть и проваливаться.

• Окна и двери: плотность и герметичность, отсутствие конденсата на стеклопакете.

• Электрика: состояние проводки и розеток.

• Вода и канализация: давление, цвет воды, скорость нагрева. Следует проверить слив и удостовериться, что из труб нет запаха и потеков.

Важно убедиться, что в квартире не было незаконной перепланировки.

Проверка застройщика (если новостройка)

Проверка застройщика нужна, чтобы убедиться в законности строительства, оценить финансовую устойчивость, спрогнозировать реальные сроки и качество жилья. Вот что нужно проверить:

• Наличие разрешения на строительство. Этот документ выдает администрация города: в нем должны быть указаны сроки, этажность и площадь. Без разрешения строительство незаконно.

• Проектная декларация и документация. В ней содержится информация о застройщике: опыт, уставный капитал, финансирование. В документации также можно узнать технические характеристики дома, сведения об инфраструктуре и благоустройстве.

• Участие в системе эскроу-счетов. С 2019 года деньги переводятся не напрямую застройщику, а на эскроу-счет в банке. Это мера защиты покупателей: банк переводит деньги застройщику только после сдачи дома.

• Судебная практика. В картотеке арбитражных дел можно узнать историю компании: были ли иски от дольщиков, есть ли долги перед банком и подрядчиками.

• Репутация компании. Отзывы покупателей помогают оценить реальное качество квартир.

Оформление договора купли-продажи

Когда все проверки завершены, остается заключить договор купли-продажи или долевого участия (для новостроек), перечислить деньги продавцу. В RBI вы можете оформить сделку удаленно: достаточно прислать менеджеру сканы нотариально заверенных копий документов.

Сделку нужно зарегистрировать в Росреестре: это также можно сделать онлайн.

Регистрация права собственности

При оформлении договора купли-продажи право собственности переходит к новому владельцу после регистрации сделки в Росреестре: покупатель получает выписку из ЕГРН.

Если дом еще не сдан в эксплуатацию, с регистрацией права собственности нужно подождать до приемки квартиры.

Передача квартиры покупателю

В RBI вы можете за одно посещение осмотреть готовое жилье, подписать акт приема-передачи, договор с управляющей компанией и зарегистрировать право собственности в Росреестре. При электронной регистрации вы получите выписку из ЕГРН через 1–3 дня.

Заключение

Покупка недвижимости на вторичном рынке требует долгих юридических проверок, но позволяет сразу въехать в готовое жилье в районе с развитой инфраструктурой. Первичный рынок предлагает быстрое заключение сделок, современные планировки, возможность льготной ипотеки. Но часто приходится ждать сдачи дома и делать ремонт с нуля.