Оформление апартаментов в собственность: пошаговая инструкция

Многие инвесторы рассматривают апартаменты как альтернативу сдачи квартир в аренду. Популярность таких объектов растёт, поэтому вопросы оформления права собственности становятся особенно важными.  В этой статье рассказываем, как зарегистрировать право собственности на апартаменты как при покупке у застройщика, так и на вторичном рынке.

Что такое апартаменты и чем они отличаются от квартир

Апартаменты — коммерческие помещения, которые могут использоваться для проживания, но юридически не относятся к жилому фонду. Их статус регулируется нормами гражданского законодательства, тогда как квартира относится к жилым помещениям и попадает под требования Жилищного кодекса. Различие правового режима определяет ключевые отличия квартир от  апартаментов.

• Расположение. К жилым помещениям предъявляются требования по плотности застройки, инсоляции и уровню шума. Апартаменты таких ограничений не имеют, поэтому они могут располагаться в деловых и туристических центрах, возле крупных транспортных узлов.

• Прописка. Постоянная регистрация возможна только в жилом помещении, поэтому в апартаментах оформить её нельзя.  Допустима временная прописка, если недвижимость соответствует санитарным нормам. Но отсутствие постоянной регистрации может ограничить доступ к ряду государственных услуг:  школам, детским садам, поликлиникам и другим услугам.

• Коммунальные платежи. Для квартир применяются тарифы для жилого фонда, для апартаментов — коммерческие тарифы, которые могут быть выше в 1,5–3 раза в зависимости от региона. 

• Налоги.  Налоговая ставка для жилых помещений обычно составляет 0,1–0,3%, для коммерческих — до 2%. Имущественный налоговый вычет предоставляется только при покупке жилья, поэтому на апартаменты он не распространяется.

Квартиры  преимущественно покупают для собственного проживания,  тогда как апартаменты чаще рассматриваются как инвестиционный инструмент. Они располагаются внутри апарт-отелей, многофункциональных комплексов, доходных домов, санаториев. Владение такой недвижимостью позволяет получать стабильный пассивный доход благодаря краткосрочной и среднесрочной аренде.

Когда требуется оформление права собственности

Апартаменты нужно оформлять в собственность согласно федеральному закону № 218-ФЗ — по общим правилам государственной регистрации недвижимости, которые применяются и к жилым, и к нежилым помещениям. Когда недвижимость переходит к новому собственнику, его право собственности должно быть зарегистрировано в Росреестре. Оформление требуется в следующих случаях: 

• заключение договора купли-продажи;

• дарение;

• вступление в наследство;

• оформление сделки с использованием ипотечных средств; 

•  переход прав от застройщика после ввода объекта в эксплуатацию. 

После оформления сведения о  праве собственности вносятся в ЕГРН (Единый государственный реестр недвижимости) и с этого момента считается юридически подтверждённым.

Документы, необходимые для регистрации собственности

Чтобы оформить право собственности, необходимо собрать документы и подать их в Росреестр. Перечень документов зависит от того, приобретены ли апартаменты у застройщика или на вторичном рынке. 

Если покупка у застройщика

Ст. 48 закона № 218-ФЗ предусматривает обязанность застройщика направлять документы для государственной регистрации перехода прав по ДДУ. Сам покупатель должен только осмотреть помещение и подписать акт приёма-передачи.

Застройщик подаёт в Росреестр следующие документы:

• зарегистрированный договор долевого участия;

• акт приёма-передачи;

• технические и кадастровые документы на объект;

• заявление;

• ипотечные документы, если покупка осуществляется с привлечением кредита.

Если покупка на вторичном рынке

При покупке недвижимости на вторичном рынке документы в Росреестр подают стороны сделки или нотариус. Если сделка нотариальная, подача документов обязательно проходит в электронной форме.

Для оформления права собственности необходимо подготовить:

• договор купли-продажи;

• паспорта покупателя и продавца;

• акт приёма-передачи;

• согласие супруга или супруги (если необходимо);

• правоустанавливающий документ предыдущего собственника — продавца;

• документы по ипотеке (при наличии).
  
  

Пошаговая инструкция по оформлению апартаментов в собственность

Подготовка пакета документов

Покупка недвижимости у застройщика по ДДУ позволяет пропустить этот шаг. Все документы подготовит сам застройщик.

Регистрация права собственности проходит не в момент заключения ДДУ, а после сдачи объекта в эксплуатацию. Сам договор регистрируется в Росреестре сразу после подписания и служит основанием для последующего перехода права собственности.

Для заключения договора ДДУ нужны паспорт, ИНН и СНИЛС. Если покупатель состоит в браке, также потребуется один из трёх документов:

• свидетельство о браке;

• брачный договор;

• нотариальное согласие супруга (супруги) на заключение сделки.

В RBI все документы можно подать в электронном формате — в виде  электронных копий, заверенных нотариально в формате «тождественность».

Покупка апартаментов на вторичном рынке позволяет оформить право собственности после заключения сделки с продавцом. Поэтому подготовить пакет документов необходимо заранее.

Подача документов

Подать документы в Росреестр можно:

• онлайн с использованием электронной подписи: через Госуслуги или личный кабинет на сайте Росреестра;

• лично: в МФЦ или отделении Росреестра.

При покупке недвижимости у застройщика RBI вы можете осмотреть помещение, подписать акт приёма-передачи и оформить право собственности в рамках одного визита. Сама регистрация сделки по ДДУ и подача всех документов в Росреестр проходит дистанционно. Для этого используется ваша КЭП (квалифицированная электронная подпись), которую мы помогаем выпустить.

Проверка и регистрация права

Росреестр проверяет документы, выясняет обременения, сопоставляет кадастровые данные и устанавливает правовой характер сделки. При покупке на вторичном рынке проверка может занять до 10 рабочих дней, у застройщика — намного быстрее.

Получение выписки из ЕГРН

Запись о праве собственности вносится в реестр, а новый собственник получает выписку из ЕГРН. В зависимости от данных в заявлении и способа его подачи выписка может прийти на Госуслуги, в личный кабинет на сайте Росреестра или на электронную почту. Если документы подавали лично, можно получить бумажный вариант выписки в МФЦ или отделении Росреестра.

Регистрации права при покупке у застройщика и на вторичном рынке: сравнение

В таблице сравниваем процедуру оформления права собственности по ключевым критериям.

Апартаменты от застройщика — это простое оформление права собственности и минимальный риск ошибок. Если объект уже введён в эксплуатацию, регистрация права собственности проходит так же быстро, как при покупке на вторичном рынке.

Застройщик RBI предлагает апартаменты в доходном отеле ARTSTUDIO M103, который расположен у станции метро «Московские ворота», рядом с историческим центром Санкт-Петербурга. Внутри продуманная инфраструктура: фитнес-зал, авторский ресторан, коворкинг. Номерной фонд - апартаменты разных категорий, оборудованные износостойкой и экологичной мебелью. Высокий уровень сервиса и удобное расположение поддерживают стабильную загрузку в течение всего года. 

RBI предлагает и другие форматы для инвестиций. Например, лаунж‑комплекс «Репин», который находится в курортном районе Санкт-Петербурга, в 200 метрах от Финского залива. На территории комплекса предусмотрен фитнес-зал и wellness-центр с хамамом и бассейном. Архитектура комплекса выполнена в скандинавском стиле, а природное окружение обеспечивает востребованность объекта у отдыхающих. Такой формат подойдёт для сдачи в аренду или для личного проживания, поскольку сочетает инфраструктуру курортного объекта и комфорт уровня городских проектов.

Особенности оформления ипотечных апартаментов

Ипотека на апартаменты имеет ряд нюансов:

• Получение. Получить одобрение банка часто сложнее, чем при покупке жилья. Некоторые кредитные организации считают апартаменты объектами высокого риска. Поэтому банки могут устанавливать повышенный первоначальный взнос и предлагать менее выгодные процентные ставки.

• Обременение. Документы по ипотеке нужно подавать в Росреестр. Ипотечный договор регистрируется в ЕГРН как обременение. Без согласия банка нельзя распоряжаться недвижимостью: продавать, дарить или менять собственника иным способом.

• Регистрация права. Банк часто помогает новому собственнику подать документы в Росреестр или подаёт их сам, без участия покупателя. После погашения кредита банк также направляет заявление о снятии обременения с объекта недвижимости.

Апартаменты в RBI можно оформить в ипотеку. Мы поможем выбрать банк и собрать документы, чтобы повысить вероятность одобрения и получить более выгодные условия по ипотеке.

Как действовать при отказе в регистрации

При заключении сделок на вторичном рынке есть риск отказа в регистрации права. 

Основные причины отказов: 

• Нехватка документов. К заявлению забыли приложить акт приёма-передачи, правоустанавливающий документ продавца или иные обязательные документы.

• Несовпадения данных. Разные данные о площади или адресе апартаментов, кадастровой информации или паспортных данных сторон.

• Недостатки сделки. Продажа недвижимости с обременением без согласия кредитора.

• Нарушение прав третьих лиц. Наличие судебных споров или претензий со стороны наследников или иных лиц.

Последовательность действий при отказе:

1. Мотивированный отказ. Получите в Росреестре мотивированный отказ в письменном виде. В нём должны быть указаны причины отказа в регистрации.

2. Исправление ошибок. При нехватке и неточностях в документах нужно их исправить и снова направить заявление в Росреестр. Недостатки сделки также подлежат корректировке. При наличии обременений следует обратиться в банк и получить от него письменное согласие. Это может занять время. Споры по наследству также возможно урегулировать, но до этого момента зарегистрировать право не получится.

Покупка недвижимости на вторичном рынке связана с рисками обременений и судебных споров. Минимизировать риски помогает предварительная проверка документов продавца. Например, наличие обременений можно проверить по выписке ЕГРН. Недвижимость со сложной историей (например, по наследству) требует более тщательной проверки, в таких случаях стоит привлечь юриста.

Заключение