Налоговый вычет при покупке апартаментов

Покупка недвижимости позволяет получить имущественный вычет и вернуть часть уплаченного НДФЛ. Для инвесторов, стремящихся зарабатывать на аренде, такой вычет может быть дополнительным бонусом к окупаемости вложений. Но льгота доступна не для всех видов недвижимости. В статье рассказываем, можно ли получить имущественный вычет при покупке апартаментов и какие есть альтернативы для инвесторов. 

Короткий ответ: имущественный вычет за апартаменты получить нельзя, но есть альтернативы.

Что такое имущественный налоговый вычет

Имущественный налоговый вычет — способ вернуть часть денег, которые уплачены в качестве НДФЛ. Льготой можно воспользоваться при покупке жилья. Механизм работы вычета выглядит так: 

1. Уплата налога на доходы физических лиц. Вы официально трудоустроены и платите НДФЛ.

2. Вложение в собственное жильё. Вы покупаете квартиру на территории России и оформляете её в собственность.

3. Право на имущественный вычет. Право на возврат НДФЛ возникает в момент покупки квартиры.

4. Заявление на вычет. Воспользоваться правом на вычет можно сразу, чтобы работодатель перестал удерживать НДФЛ из зарплаты. Либо вернуть уже уплаченный налог за год, подав заявление вместе с декларацией 3‑НДФЛ. Декларацию удобно подать онлайн в личном кабинете ФНС — она формируется автоматически на основе данных о налогах. 

Имущественные налоговые вычеты регулируются статьёй 220 Налогового кодекса. В ней указаны типы объектов, на которые распространяется льгота:

• жилые дома, квартиры, комнаты и доли в них;

• земельные участки под строительство жилого дома;

• земельные участки с расположенными на них жилыми домами.

По закону имущественный налоговый вычет можно получить только при покупке жилой недвижимости. Но не все помещения, пригодные для проживания, относятся к жилому фонду юридически.

Юридический статус апартаментов

Хотя в апартаментах созданы условия для проживания, юридически они относятся к коммерческой недвижимости. Это означает следующее:

• Иные нормы при строительстве. К апартаментам применяются нормы, отличные от требований Жилищного кодекса. Они могут располагаться в деловых кварталах, рядом с транспортными узлами и в других локациях, не предназначенных для жилой застройки. 

• Повышенные налоги. Они могут достигать 2%, тогда  как налог за жильё в собственности обычно существенно ниже — как правило, до 0,1% (конкретную ставку устанавливает регион).

• Более дорогое коммунальное обслуживание. Платежи за отопление, электроэнергию, воду и газ рассчитываются по тарифам для коммерческой недвижимости. Они обычно выше, чем для жилых объектов.

• Отсутствие налоговых льгот. Получить имущественный вычет за покупку коммерческой недвижимости нельзя.

Юридически апартаменты считаются неподходящими для постоянного проживания. Хотя фактически в них можно жить неограниченное время, но оформить постоянную прописку не получится. Отсутствие статуса жилой недвижимости не позволяет воспользоваться правом на имущественный вычет.

Можно ли получить налоговый вычет при изменении статуса апартаментов

Жилищное законодательство позволяет изменить статус недвижимости — например, перевести помещение из коммерческого в жилое. Для этого нужно соблюдение двух условий:

• Отсутствие юридических преград. Недвижимость должна быть в собственности у физического лица (заявителя о переходе) и не иметь обременений.

• Соответствие требованиям Жилищного кодекса. У жилых помещений строгие стандарты санитарных норм, безопасности, планировки и прочие. Далеко не каждые апартаменты можно перевести в жилищный фонд.

Изменение статуса не поможет получить имущественный вычет текущему владельцу. Право на льготу фиксируется в момент покупки, и оно не распространяется на объекты, которые не относились к жилищному фонду. Перевод апартаментов в жилищный фонд позволит получить вычет следующему собственнику. Но только если он приобретёт объект по договору купли-продажи, а не получит его по наследству или договору дарения.

Как получить вычет при инвестициях в недвижимость

Единственный способ получить вычет — купить недвижимость, которая относится к жилищному фонду. Альтернатива апартаментам — квартира. При её покупке можно воспользоваться льготой при соблюдении условий:

• Квартира находится в России.

• Вы налоговый резидент России.

• Вы оформляете жильё в собственность.

• Вы платите НДФЛ — налог на доходы физических лиц. Это может быть не только зарплата: НДФЛ удерживается и с других доходов — например, от сдачи помещений в аренду, с продажи недвижимости, которой владели менее трёх (пяти) лет.

• Вы ещё не израсходовали лимит на имущественный вычет.

Лимиты на налоговый вычет одинаковы для всех:

• 2 млн ₽ — расходы на покупку жилья. С этой суммы можно вернуть 260 тыс. ₽ — 13% по ставке НДФЛ. Даже если квартира стоила больше 2 млн ₽, невозможно получить вычет сверх установленного лимита.

• 3 млн ₽ — расходы на выплату процентов по ипотеке. Это отдельный лимит, по которому можно вернуть до 390 тыс. ₽.

За год можно получить сумму только в пределах уплаченного НДФЛ. Например, вы хотите сделать вычет на 260 тыс. ₽ за предыдущий год. Но общая сумма НДФЛ, которую вы уплатили, — 100 тыс. ₽. Вы получите только эту сумму, а оставшаяся часть перенесётся на последующие годы.

Лимит на инвестиционный вычет можно разделить. Например, вы покупаете студию за 1,7 млн ₽ в строящемся доме. Если платите НДФЛ, то можете получать вычет до тех пор, пока не вернёте 13% от стоимости — 221 тыс. ₽. Оставшиеся 300 тыс. ₽ лимита можно использовать при следующей покупке жилья — вернуть получится до 39 тыс. ₽, независимо от стоимости нового объекта. 

Что выгоднее для инвестора: апартаменты или квартира

Налоговый вычет — далеко не единственный фактор, который влияет на решение об инвестициях. При выборе формата недвижимости важно учитывать несколько критериев: 

• Стоимость. Апартаменты в среднем дешевле квартир, но для них выше налоговая нагрузка и коммунальные платежи.

• Способ получения дохода. Апартаменты — прежде всего номера в отелях. Их чаще используют для краткосрочной аренды. Квартиры чаще сдают на длительный срок.

• Арендаторы. Квартиры снимают студенты, молодые пары, семьи с детьми. Апартаменты служат для размещения туристов, приезжих и деловых путешественников.

• Расположение. Апартаменты приносят больше дохода, они часто находятся в крупных туристических и деловых центрах. Квартиры хорошо окупаются при расположении рядом с университетами, в спальных районах недалеко от центра или в развивающихся локациях с инфраструктурой для семей.

• Уровень вовлечения. При сдаче квартиры владелец обычно сам ищет арендаторов, а загрузкой апарт-отеля занимается управляющая компания.

• Доход. Сдача апартаментов приносит более высокий доход, но он часто зависит от сезона и туристического потока. За сдачу квартиры можно получать более стабильную оплату, но она меньше.

• Ликвидность. В среднем квартиру легче продать, чем апартаменты. Однако итоговая ликвидность зависит от локации, состояния объекта и его инвестиционной привлекательности.

Застройщик RBI предлагает широкий выбор квартир и апартаментов в разных районах Санкт-Петербурга и Ленинградской области: историческом центре, развивающихся районах, курортных зонах. В продаже помещения разной площади и на разных этапах строительства: от активной стройки до готовых объектов. Доступны разные варианты  покупки: ипотека ведущих банков, рассрочка, индивидуальные условия.

Примеры апартаментов RBI:

• ARTSTUDIO M103 — уникальный апарт-отель метро «Московские ворота». До исторического центра — 10 минут на автомобиле, до аэропорта «Пулково» — 20 минут.

• ARTSTUDIO Moskovsky — активно работающий апарт-отель у Московского проспекта, обладатель наград, в том числе «Лучший апарт-отель» по версии «Делового Петербурга» в 2019 году.

Другие форматы инвестиций: 

• Лаунж-комплекс «Репин» — расположен в 200 метрах от Финского залива, в курортной зоне Санкт‑Петербурга. Это альтернативный формат инвестиций: объект можно сдавать в аренду или использовать для личного отдыха. На территории предусмотрены фитнес‑зал и wellness‑центр с хамамом и бассейном, а природное окружение делает комплекс востребованным у гостей.

Выбор жилых комплексов RBI — ещё шире. Мы не просто строим дома, а создаем красивые сценарии жизни. Каждый проект RBI создан с вниманием к деталям, которые определяют архитектуру, эстетику и комфорт повседневной среды. 

Продуманное благоустройство, выразительные фасады, работа с ландшафтом и общественными пространствами - всё это формирует философию комплекса.

Во всех проектах RBI реализованы современные инженерные решения, создающие комфортную и тихую среду. В квартирах и апартаментах применяются продуманные системы шумоизоляции, энергоэффективные технологии и многоступенчатая очистка воды. 

Чтобы выбрать объект для инвестиций, проконсультируйтесь со специалистами RBI. Мы подберём самые подходящие варианты, предложим удобную схему оплаты. Если нужна ипотека, поможем собрать документы и подскажем наиболее выгодную банковскую программу. При необходимости оформим сделку удалённо, а нужные документы привезёт курьер.

Заключение

Апартаменты остаются востребованным форматом для инвестиций, но они не дают права на имущественный вычет. Чтобы воспользоваться налоговой льготой, необходимо приобретать недвижимость, относящуюся к жилому фонду. Максимально можно вернуть 13% с 2 млн ₽ — 260 тыс. ₽. При использовании ипотеки можно дополнительно получить 13% от 3 млн ₽, потраченных на проценты, — 390 тыс. ₽. На этом государственная льгота будет исчерпана: повторно использовать лимит нельзя.