Кто получает налоговый вычет при покупке квартиры в браке

При покупке недвижимости россияне могут запросить имущественный вычет и вернуть часть уплаченных налогов. Но когда супруги покупают квартиру в совместную собственность, правила не совсем понятны. Возникают вопросы: кто получает вычет, можно ли его и разделить. Застройщик RBI подготовил для вас ответы на эти и некоторые другие вопросы.

Что такое имущественный налоговый вычет и как он работает

Объясним, как работает налоговый вычет, кто может его получить и в каком размере.

Простыми словами о возврате НДФЛ

Имущественный налоговый вычет — льгота от государства, которая позволяет уплатить меньше НДФЛ или вернуть часть уже уплаченного налога. Использовать такой вычет можно в ситуациях, когда вы покупаете недвижимость или вкладываете деньги в строительство жилья.

Льгота закреплена в ст. 220 Налогового Кодекса.

Пример: Вы официально работаете по трудовому договору, из вашей зарплаты удерживают 13% НДФЛ. Вы покупаете квартиру в новостройке и эта покупка даёт вам право получить имущественный вычет, сумма которого зависит от размера уплаченных налогов и стоимости купленного жилья.

Условия получения

Чтобы получить право на имущественный вычет при покупке квартиры, необходимо соответствовать четырём критериям:

• Уплата НДФЛ. Вычет позволяет вернуть только суммы, которые вы уплатили в качестве НДФЛ. Это могут быть налоги с официальной зарплаты, доход по депозитам, выручка с продажи имущества или других доходов физических лиц.

• Тип недвижимости. НДФЛ можно вернуть, только если купленная недвижимость относится к жилой и находится на территории России.

• Налоговый статус. Льгота доступна только налоговым резидентам России.

• Владелец собственности. Вычет распространяется только на сделки, в результате которых вы (или супруг) получаете право собственности. Приобретение квартиры для сына, родителей, или другого родственника не даёт оснований для получения льготы.

На возврат НДФЛ действуют лимиты:

• максимальная сумма расходов на приобретение жилья: 2 млн ₽;

• максимальная сумма, выплаченная в виде процентов по ипотеке: 3 млн ₽;

• вернуть можно только налоги, уплаченные с периода, когда возникло право на получение вычета.

Нужно не путать максимальную сумму доходов и размер вычета. Вернуть можно не 2 млн ₽, а 13% от них. То же касается и 3 млн ₽ в виде процентов за ипотеку. То есть максимум можно получить 260 тыс. ₽ за расходы на покупку, 390 тыс. ₽ — за проценты по ипотеке. Каждый лимит можно использовать только единожды в жизни, но не обязательно за раз.

Пример: Вы имеете доход 600 000 ₽ в год и покупаете студию за 2,5 млн ₽. У вас есть полный лимит для налогового вычета. Для простоты расчётов предположим, что ваш доход не меняется в течение следующих четырёх лет.

Важные цифры:

• за год вы платите 78 тыс. ₽ в качестве НДФЛ;

• максимальный возврат за покупку: 260 тыс. ₽.

За один год у вас не получится полностью израсходовать лимит, так как вы платите меньше 260 тыс. ₽ в качестве НДФЛ. Но вы можете подавать заявление на льготу в течение следующих четырёх лет. Три года вы будете получать по 78 тыс. ₽, а на четвертый -  получите остаток суммы - 26 тыс. ₽.
С этого момента вы больше не сможете использовать имущественный вычет. При этом вы можете не получать вычет целиком, а сохранить часть суммы на будущее.

Сроки подачи заявления

Воспользоваться правом можно двумя способами:

• Через декларацию 3-НДФЛ. Она подаётся в начале следующего года. Декларацию можно получить на сайте ФНС: сервис сформирует её автоматически.

• Через работодателя: он перестанет удерживать НДФЛ из зарплаты.

В первом случае вам вернут уже уплаченный НДФЛ, поэтому заявление следует подавать вместе с декларацией. Во втором случае можно обратиться в налоговую сразу после приобретения квартиры. Нужно представить документы на квартиру, получить уведомление о праве на вычет и принести его работодателю. Пока не будет исчерпана сумма, НДФЛ из зарплаты удерживаться не будет.

Если право на вычет возникло (покупка совершена), но человек не воспользовался им сразу, впоследствие он сможет вернуть налоги, уплаченные за прошедшие годы. Но сумма рассчитывается исходя из декларации 3-НДФЛ. Подать такую декларацию можно только за последние три года. Соответственно, возврат будет произведён только из этой базы. То есть лучше подать заявление на вычет в течение трёх лет после приобретения квартиры.

Особенности покупки жилья в браке

Квартира, которую покупает даже один из супругов в официальном браке, становится совместным владением. Свидетельство права собственности — основание для возврата части НДФЛ.

Что важно знать для вычета

Каждый владелец новой недвижимости может подать заявление в ФНС и вернуть часть уплаченных налогов. Для супругов действуют отдельные лимиты по расходам на покупку и выплату процентов по ипотеке. При этом в налоговую необходимо подать заявление о распределении долей на вычет. Это можно сделать сразу после регистрации права собственности или вместе с налоговой декларацией 3-НДФЛ в начале следующего года.

Разберём три примера.

Пример 1. Супруги купили двухкомнатную квартиру за 12 млн. ₽. Оба работают официально, поэтому каждый может вернуть налоги в пределах лимита. То есть в итоге выплата составит 520 тыс. ₽, по 260 тыс. ₽ каждому.

Пример 2. Муж и жена приобрели студию за 5 млн ₽. Муж устроен по трудовому договору, а жена самозанятая. Она платит не НДФЛ, а налог на профессиональный доход. Только у мужа есть право на имущественный вычет в пределах своего лимита — за покупку он может вернуть только 260 тыс. ₽.

Пример 3. Квартира стоила 2 млн ₽, муж и жена оба работают по трудовым договорам. 2 млн ₽ — максимальный лимит для получения вычета за расходы на покупку для одного человека. 

Следовательно, супруги делят сумму фактических расходов на квартиру — 2 млн.₽, а не собственные лимиты. У них есть три стратегии: 

• оформить вычет на одного (он получит 260 тыс. ₽),

• разделить расходы пополам (по 1 млн ₽ → по 130 тыс. ₽ каждому),

• распределить в любых пропорциях (например, 1,5 млн ₽ + 0,5 млн ₽). 

3 стратегии распределения налогового вычета в браке

Эти стратегии могут быть полезны при покупке общей квартиры стоимостью меньше 4 млн ₽. В таких случаях невозможно получить две полноценных льготы, и нужно думать о грамотном распределении выплат.

Вычет получает один супруг

Этот способ подходит для следующих ситуаций:

• Официально работает только один супруг — например, муж. Неважно, сколько стоила квартира, вычет всё равно может получить только муж. В ситуациях, когда стоимость квартиры больше 2 млн ₽, у жены также появляется право на вычет. Она сможет воспользоваться им в будущем, когда будет платить НДФЛ.

• Один из супругов зарабатывает больше, а жильё стоило 2 млн ₽ или меньше. Чтобы быстрее получить деньги, стоит оформить льготу для супруга, который платит больше НДФЛ.

• Муж или жена уже потратили весь лимит на имущественный вычет. Правом на возврат налога может воспользоваться только второй супруг. Здесь также неважно, сколько стоило жильё.

Стратегию можно выбирать, когда жильё стоило до 2 млн ₽, и паре не хочется оформлять документы дважды. Например, льготу оформляет муж, а жена сохраняет свой лимит для будущих покупок.

Вычет распределяется поровну

Когда супруги трудоустроены и зарабатывают примерно одинаково, удобно разделить сумму расходов для вычета пополам.

Пример: Муж и жена купили студию за 3 млн ₽, каждый запросил вычет с 1,5 млн ₽, вернул 195 тыс. ₽. У них ещё остаётся по 500 000 ₽ расходов, с которых в будущем они смогут вернуть по 65 тыс. ₽.

Вычет распределяется в иных пропорциях

Выбор иных пропорций может быть продиктован разными ситуациями:

• Муж зарабатывает больше, но уже потратил часть своего лимита. Он компенсирует только часть покупки, остальной объём выплаты получает жена.

• Супруги ведут раздельный бюджет, в том числе внесли разные суммы в покупку квартиры, отразили этот факт в долях при оформлении права собственности. Они разделяют размер вычета пропорционально долям.

• Жена зарабатывает на 20% больше, чем муж. Чтобы быстрее вернуть положенную часть денег за покупку квартиры, они решают распределить сумму пропорционально доходу.
  
  

Распространённые ошибки и как их избежать

Вот список частых ошибок:

• Отсутствие заявления о распределении долей. В этом случае ФНС автоматически распределит сумму покупки пропорционально долям. Если собственник — один из супругов, без распределения долей второй не сможет воспользоваться льготой.

• Путаница в вычетах на сумму покупки и ипотечные проценты. Это отдельные лимиты: по процентам можно получить до 390 тыс. ₽, а за покупку — до 260 тыс. ₽, в общей сложности — 650 тыс. ₽. Супруги часто забывают про вычет за проценты или считают, что всего можно вернуть до 390 тыс. ₽, из них 130 тыс. ₽ — за проценты, а это не так. Из-за такой путаницы упускают выгоду.

• Отсутствие подтверждающих документов. Для получения льготы необходимо подтвердить сумму покупки и переход недвижимости в собственность супругов. Для первого следует прикрепить к заявке договор купли-продажи, для второго — свидетельство права собственности или выписку из ЕГРН.

• Слишком ранняя подача заявки. Ошибка возникает при покупке квартир в строящихся домах. Хотя деньги уже направлены продавцу, жильё ещё не перешло в собственность супругов. Соответственно, не возникло права на имущественный вычет.

• Попытка получить два вычета по одной стоимости. Муж и жена подают заявку на одну и ту же сумму, а квартира стоила меньше 4 млн ₽. ФНС отказывает обоим.

• Попытка оформить вычет за субсидированное жильё. К субсидиям относят материнский капитал, жилищный сертификат и некоторые другие формы. При их использовании налоговых льгот нет. Вернуть можно только часть покупки за собственные средства.

• Ошибки в налоговой декларации. Неправильный код бюджетной классификации, неверные суммы или распределение затрат — всё это может привести к отказу. Чтобы не допустить ошибок, используйте личный кабинет в ФНС: в сервисе декларация сформируется автоматически на основе данных о ваших налогах.

Частые вопросы супругов

Можно ли получить вычет второму супругу, если квартира оформлена только на одного?

Квартиры, купленные в браке, — совместное имущество. Именно поэтому при оформлении документов купли-продажи требуется согласие второго супруга. Он также может получить вычет, в том числе с полной стоимости жилья (до 2 млн ₽).

Обязательно ли быть в браке?

При совместном владении жильём, но без официального брака, можно вернуть уплаченные налоги пропорционально долям в квартире. В этом случае недвижимость должна быть оформлена в совместную собственность. Иначе она не считается общим владением, даже если пара проживает вместе.

Можно ли передать свой лимит супругу?

Нет, лимит установлен для каждого человека, он не передаётся.

Можно ли передать вычет неработающему супругу?

Да, но только в том случае, если у него есть другие источники доходов, облагаемые НДФЛ. Без уплаты НДФЛ получить вычет нельзя. Если второй супруг начнёт работать по трудовому договору, он сможет воспользоваться льготой.

Ваши действия для получения вычета — чек-лист

Вот последовательность действий для получения вычета за квартиру в совместной собственности супругов:

1. Документы. Оформите сделку купли-продажи, получите свидетельство права собственности.

2. Распределение долей. Обсудите, в каких пропорциях будете получать вычет, и напишите заявление в ФНС о распределении долей. Этот шаг можно пропустить, если вы оба собственники, и делите сумму для вычета пропорционально выделенным долям.

3. Заявка. Подайте заявление на вычет. Это можно сделать в начале следующего после покупки года вместе с декларацией 3-НДФЛ, чтобы вернуть все налоги, уплаченные за текущий год. Вычет также можно получать через работодателя, тогда и заявку в ФНС можно подать сразу, без декларации.

4. Повторная заявка. При получении вычета на основе налоговой декларации нужно повторять процедуру каждый год — до тех пор, пока не вернётся вся положенная сумма.
   
   

Заключение