Как получить налоговый вычет за покупку квартиры в ипотеку

При покупке квартиры в ипотеку вы можете получить налоговый вычет и вернуть часть уплаченного НДФЛ. Застройщик RBI подготовил подробную инструкцию: какие условия действуют, какая сумма доступна, когда возникает право на льготу и как оформить возврат через ФНС или работодателя.

Что такое налоговый вычет при покупке квартиры в ипотеку

Налоговый вычет при покупке жилья в ипотеку — право вернуть часть уплаченного налога на доходы физических лиц (НДФЛ)., который был уплачен новым собственником после покупки жилья. Льгота действует только за те периоды, когда у покупателя уже было право на вычет. Поэтому нельзя вернуть НДФЛ за 2024 год, если сделка зарегистрирована в 2025‑м: в 2024 году право на вычет ещё не возникло.

Кто имеет право на налоговый вычет при покупке квартиры

Право на налоговый вычет при ипотеке предоставляется при соблюдении условий:

• налоговое резидентство России;

• официальный доход, облагаемый ндфл;

• покупка и оформление жилой недвижимости на территории России.

Если покупатель оплатил квартиру, но оформил её на другого человека, право на вычет не возникает. Исключение — супруги: они могут распределить право между собой, даже если собственником указан только один из них. 

Льгота действует только, если купленная недвижимость находится на территории России. Она должна быть жилой - нельзя получить вычет при покупке коммерческой недвижимости или апартаментов.

Сколько можно вернуть с покупки квартиры

Для каждого человека установлены лимиты:

• 260 тыс. ₽ за расходы на покупку жилой недвижимости;

• 390 тыс. ₽ за уплаченные проценты по ипотеке.
  
  

Эти суммы можно получить, если потратить:

• 2 млн ₽ на покупку жилья (13% от 2 млн ₽ — 260 тыс. ₽);

• 3 млн ₽ на проценты по ипотеке (13% от 3 млн ₽ — 390 тыс. ₽).
  
  

Лимитами можно воспользоваться только один раз за жизнь. Если вы не израсходовали лимит за одну покупку, часть суммы переносится на следующую. Рассмотрим, как это работает, на примерах.

Пример 1. Девушка купила студию за 1,5 млн ₽ и оплатила покупку самостоятельно, без ипотеки. Она платила НДФЛ и смогла вернуть 13% от потраченной суммы. В итоге девушка получила вычет в размере 195 тыс. ₽. У неё осталось его 65 тыс. ₽ от лимита за покупку жилья и 390 тыс. ₽ за проценты по ипотеке. Она сможет воспользоваться правом на выплату этих сумм в будущем.

Пример 2. Молодой человек купил квартиру стоимостью 6 млн ₽. Он оформил ипотеку на 15 лет, а общая сумма переплаты составила более 10 млн ₽. Мужчина может получить полный вычет за расходы на покупку и проценты по ипотеке: 650 тыс. ₽ в целом. После этого он больше не сможет пользоваться правом на налоговый вычет.

Другие важные ограничения:

• Сумма к вычету за год. За год можно вернуть только сумму реально уплаченных НДФЛ в течение периода. Если заплатили 60 тыс. в качестве налога, столько и будет сумма вычета. Остальную часть можно запросить у ФНС в последующие годы — при условии уплаты НДФЛ.

• Возврат налогов сразу за несколько лет. Можно вернуть налоги за предыдущие три года, при условии, что в течение этих трёх лет у вас уже было право на получение льготы.
  Например, вы купили квартиру в 2024 году, но не подали заявление на вычет в начале 2025. Вы сможете вернуть эти деньги позже, так как можно запросить вычет за предыдущие три года. Чтобы вернуть налоги за 2024 год, нужно подать заявление не позже начала 2027 года. Если пропустить этот срок, то получить льготу за 2024 год уже не получится.

• Передача права супругу. Недвижимость, приобретённая в браке, становится совместно нажитым имуществом. Даже если квартира оформлена на одного из супругов, второй тоже получает право на налоговую льготу. Это удобно, когда жильё стоит больше 2 млн ₽, а сумма процентов по ипотеке — больше 3 млн ₽. Но супругу можно передать только право на вычет, а не лимит: он индивидуален для каждого.
  
  

Когда можно подать на налоговый вычет при покупке квартиры

Фактически подать заявление можно с момента, когда у вас возникло право на получение льготы:

• За покупку жилья: сразу после вступления в собственность. Учитывайте этот момент, если покупаете квартиру в строящемся ЖК: стать собственником можно только после сдачи дома. Получить вычет на основе ДДУ нельзя.

• За проценты по ипотеке: после получения права собственности и подтверждения выплаченных процентов.  Нельзя получить вычет по процентам сразу после оформления ипотеки.
  
  

Срок подачи заявления зависит от того, каким способом вы планируете получать вычет. Есть два варианта:

• Единой суммой через ФНС. В этом случае заявление нужно подавать вместе с налоговой декларацией 3‑НДФЛ в начале следующего года. Например, если вы купили квартиру в феврале 2026 года, обращаться за вычетом можно в начале 2027 года. 

• Через работодателя. При оформлении вычета через работодателя НДФЛ перестаёт удерживаться из заработной платы до тех пор, пока вы не получите сумму вычета полностью. Ждать конца года не нужно: заявление можно подавать сразу после регистрации права собственности и получения документов, подтверждающих покупку.
  
  

Оформление вычета через работодателя удобно, если у вас стабильная работа и нет других источников дохода, с которых удерживается НДФЛ. Если вы часто меняете место работы или получаете дополнительный доход, проще оформлять вычет через ФНС в начале года. 

Вычет по процентам можно оформить единой суммой через ФНС или получать через работодателя. Но вернуть можно только те проценты, которые уже фактически уплачены банку. Будущие проценты по графику не учитываются. Поэтому для продолжения вычета нужно каждый год подавать новое заявление в ФНС или обновлять уведомление для работодателя — после того как банк подтвердит сумму уплаченных процентов за очередной год.

Как оформить налоговый вычет за покупку квартиры

Чтобы оформить вычет в ФНС, нужно подать заявление в налоговую инспекцию в начале следующего года вместе с декларацией 3-НДФЛ и подтверждающими документами. Это можно сделать следующими способами:

• лично в отделении ФНС;

• лично в МФЦ;

• онлайн на сайте ФНС;

• через Госуслуги.
  
  

 Онлайн‑способ удобнее: декларация 3-НДФЛ формируется автоматически на основе данных об уплаченных налогах.

К заявлению необходимо приложить подтверждающие документы..  Для вторичного рынка: договор купли-продажи, выписка из ЕГРН и платёжные документы. 

При покупке в новостройке, нужно предоставить:  ДДУ и акт приёма-передачи. Главное, чтобы список документов подтверждал возникшее право собственности и сумму покупки.

Для вычета по процентам:

• кредитный договор;

• справка о фактически уплаченных процентах за год.
  
  

В кредитном договоре должно быть указано целевое назначение средств. Можно подавать заявление на вычет по процентам каждый год, некоторые ждут до трёх лет, чтобы сразу получить большую сумму.

Инструкция для оформления льготы через работодателя:

1. Подайте заявление в ФНС для получения права на вычет. Декларации 3-НДФЛ не требуется: достаточно документов, которые подтверждают факт покупки, сумму и получение права собственности.

2. Дождитесь, пока ФНС рассмотрит заявление. Срок рассмотрения до 30 календарных дней.

3. Подайте заявление в произвольной форме на вычет в бухгалтерии. Если трудоустроены у нескольких работодателей, можно подать заявление каждому.

4. С текущего месяца работодатель перестанет удерживать налог.
   
   

Заключение

Вот основное, что нужно запомнить по теме:

• Каждый гражданин РФ может получить до 260 тыс. ₽ за расходы на покупку жилья, до 390 ₽ за проценты по ипотеке. Этими лимитами можно воспользоваться только один раз за жизнь.

• Льгота доступна только налоговым резидентам РФ, которые купили жилую недвижимость на территории России и оформили её в собственность.

• За год можно вернуть только сумму, которую вы потратили на уплату НДФЛ. Оставшаяся часть переносится на следующие годы.

• Вычет можно получить единой суммой в ФНС или через работодателя. Во втором случае НДФЛ перестаёт удерживаться из зарплаты.