Эксперт рассказал, что будет после изменения семейной ипотеки

Корректировка условий по программе семейной ипотеки, вероятнее всего, приведёт к снижению активности на рынке первичного жилья в первой половине 2026 года. В ближайшие месяцы рынок новостроек Санкт-Петербурга, по оценкам экспертов, будет развиваться по сценарию, близкому к началу 2025 года — на фоне более строгих условий кредитования и сдержанного покупательского спроса.

Ипотека

Как отмечает вице-президент по продажам и сервису Группы RBI Дмитрий Фалкин, при отсутствии новых факторов объёмы сделок в начале 2026 года с высокой вероятностью окажутся сопоставимыми с показателями первой половины 2025-го.

В тот период ежемесячные продажи в Петербурге составляли в среднем около 100 тыс. кв. метров, что соответствовало примерно 2,5–2,7 тыс. сделок. Для сравнения: во втором полугодии 2025 года застройщики в границах города реализовывали уже порядка 150 тыс. кв. метров жилья в месяц. Традиционный максимум пришёлся на декабрь, когда объём продаж приблизился к 200 тыс. кв. метров.

«Сейчас мы исходим из сценария заметного ужесточения условий семейной ипотеки, с одной стороны, и плавного снижения ключевой ставки — с другой. При этом нельзя исключать и более позитивный вариант развития событий», — комментирует Дмитрий Фалкин.

Ставки

В конце 2025 года ипотечные сделки формировали более 60% всех продаж на первичном рынке, тогда как, например, в первом квартале 2025 года их доля составляла лишь 39%. Рост ипотечной активности был напрямую связан со снижением ключевой ставки, начавшимся летом 2025 года.

Динамика ключевой ставки остаётся одним из немногих факторов, способных поддержать рынок и в первой половине 2026 года. Даже умеренное снижение на 0,5–1 п.п. воспринимается покупателями как позитивный сигнал и способствует повышению уверенности при принятии решения о покупке.

«Однако ощутимый эффект для доступности рыночной ипотеки и восстановления спроса возможен только при снижении ключевой ставки до уровня 10–12%. В этом случае ежемесячные платежи и итоговая переплата становятся для клиентов более комфортными. Вероятность такого сценария в первой половине 2026 года, к сожалению, невысока», — подчёркивает Дмитрий Фалкин. Очередное заседание Банка России по вопросу ключевой ставки назначено на 13 февраля.

Рассрочки

За последние шесть месяцев доля сделок с рассрочкой на первичном рынке заметно сократилась — аналогичная тенденция прослеживается и в структуре продаж RBI. Если в мае–июле 2025 года рассрочки могли занимать до 50–60% в отдельных проектах, то к ноябрю–декабрю их доля снизилась до уровня не выше 20%. В проектах комфорт-класса это связано с ростом ипотечных сделок до 65–67%.

В сегментах бизнес- и элитного жилья ситуация остаётся иной: здесь рассрочка по-прежнему преобладает, а ипотека используется лишь в 20–25% сделок.

«После корректировок в программе семейной ипотеки возможен краткосрочный рост интереса к рассрочкам от застройщиков. Иногда такой формат оплаты связывают с повышенными рисками расторжений. Однако, во-первых, мы в RBI готовы подбирать индивидуальные графики платежей под возможности клиентов. А во-вторых, при качественном продукте, который заметно дорожает в процессе строительства, у покупателя всегда остаётся возможность продать квартиру по переуступке и даже получить дополнительную прибыль за счёт роста стоимости», — резюмирует Дмитрий Фалкин.