Сервисные апартаменты постепенно вытесняют «псевдожилье»

В 2023 году в Санкт-Петербурге сократилось количество новых стартов в сегменте «псевдожилья» – апартаментов, фактически используемых собственниками для проживания. В 2024 году девелоперы продолжат с осторожностью подходить к выводу подобных новых проектов, учитывая реальную динамику спроса, отмечает Евгения Мироненко, генеральный директор компании RBI PM (входит в Группу RBI).

Год без новых жилых апартаментов

В 2023 году вывод новых проектов апартаментов сократился на 30% по сравнению с 2022 годом. Основная причина – практически не было новых стартов в сегменте жилых апартаментов («псевдожилья»). За год предложение на рынке пополнилось всего лишь одним небольшим проектом.

«Еще в 2022 году почти половина (43%) новых проектов апартаментов, появившихся на рынке, приходилась на сегмент «псевдожилья», то сегодня рынок возвращается к традиционно петербургской «сервисной» модели, – говорит генеральный директор RBI PM Евгения Мироненко. – Сервисные апартаменты и отельный бизнес менее чувствительны к колебаниям спроса на рынке недвижимости, что связано во многом с огромным туристическим потенциалом Петербурга. Развивая нашу сеть ARTSTUDIO, мы изначально делали ставку именно на сервисный формат, создавая в городе качественные апарт-отели и ориентируясь на интерес со стороны инвесторов».

Отметим, что в 2023 г. в сегменте сервисных апартаментов Петербурга начали работать ряд новых девелоперов, которые ранее не занимались нежилой недвижимостью.

«В 2024 году на рынке может появиться 7–10 новых проектов апартаментов – включая как «псевдожилье», так и настоящие сервисные апартаменты, – добавляет Евгения Мироненко. – Хотя допускаю, что девелоперы в ближайшем будущем могут сознательно замедлять новые старты, особенно проектов формата «псевдожилья», исходя из текущей ситуации со спросом и нужных темпов продаж. При этом, пусть в 2023 году на сервисные апартаменты и пришлось почти 100% нового предложения, необходимо учитывать, что рынок апартаментов небольшой, и выход даже одного крупного проекта может серьезно повлиять на соотношение форматов».

Что касается завершения строительства проектов апартаментов, в 2023 г. было введено около 4 000 юнитов. В 2024 г. мы ожидаем ввода примерно 3 500 юнитов – включая и новый ARTSTUDIO М103 на Московском проспекте.

Низкие ставки разгоняли спрос

Динамика спроса в сегменте апартаментов в 2023 году, в общем и целом, соответствовала тем явлениям, которые происходили и на рынке жилья. Всего в 2023 году на рынке Петербурга было продано 87 тыс. кв. метров апартаментов. При этом заметное оживление пришлось на второе полугодие: начиная с 3 квартала темпы продаж выросли вдвое, в 3 и 4 кварталах продавалось около 29 тыс. кв. метров.

«Повышение ипотечных ставок в этом сегменте будет негативно влиять на спрос, но не так сильно, как в сегменте жилой недвижимости, – отмечает Евгения Мироненко. – Ведь доля ипотеки на рынке апартаментов сейчас не превышает 15-25%. Кроме того, по цене за юнит апартаменты остаются наиболее доступным видом недвижимости, поэтому мы ожидаем, что, по сравнению с жилым сектором, в сегменте апартаментов сокращение спроса будет не столь существенным, не более 5-10%».

Апартаменты остаются популярным инвестиционным инструментом с низким порогом входа. Сегодня в Петербурге в экспозиции находится более 300 юнитов с бюджетом покупки до 5 млн рублей, в том числе в сданных проектах. Цены на строящиеся апартаменты начинаются от 3,85 млн (за студию 23,7 кв. м. в строящемся комплексе апартаментов в Невском районе).

Бизнес-класс дорожал быстрее

За 2023 г. цены в сервисных апарт-отелях Санкт-Петербурга выросли в среднем на 3%. Наибольший прирост у объектов уровня бизнес-классе (+9%). В отеле ARTSTUDIO M103, который будет сдан во втором квартале 2024 г., цена юнита за 2023 г. выросла на 3-6%. Стоимость юнита сегодня составляет в среднем 9,9 млн рублей, средняя цена кв. метра – 366 тыс. рублей.

«В этом году мы ожидаем подорожание квадратного метра как минимум на 4%. На цену юнитов в 2024 году будет влиять повышение стадии готовности объектов и увеличение себестоимости строительства, темпы которого превышают темпы инфляции», – отмечает Евгения Мироненко.