Главные цифры. Как рынок сервисных апартаментов приспосабливается к новой реальности

Как сегмент инвестиционных апарт-отелей справляется с падением турпотока? Кто теперь становится гостем петербургских отелей и каковы показатели загрузки? Насколько серьезны последствия ухода с рынка популярных международных сервисов бронирования, таких как Booking и AirBNB? На эти острые вопросы отвечаем вместе с Кариной Шальновой, директором управляющей компании RBI PM.

Снижение турпотока

Если в «докризисном» 2019 году до 50% туристического потока в Санкт-Петербурге приходилось на иностранных туристов, то весной 2022 г. количество свелось почти к нулю. С другой стороны, апарт-отели, по сравнению с «классическими» отелями, в меньшей степени завися от потока туристов. Наличие кухонной зоны в номере означает, что они хорошо подходят не только для посуточного, но и для среднесрочного проживания – в течение месяцев. Соответственно, апарт-отели могут активно привлекать клиентов в «среднесрок», отмечает Карина Шальнова.

«Внутренние туристы в среднем готовы платить меньше, чем зарубежные, – объясняет Карина Шальнова. – Поэтому в 2019 году, например, тургруппы обеспечивали гостиничной отрасли больший доход, чем сегодня. А сегодня гости, арендующие номера долгосрочно в низкий сезон, в том числе корпоративные клиенты, фактически, приносят апарт-отелям ARTSTUDIO равнозначный доход с тургруппами, и это позволяет нам сохранять доходность для инвесторов».

Отели для бизнеса

Корпоративные клиенты всегда были важной целевой аудиторией для сети ARTSTUDIO, добавляет директор RBI PM. Сегодня, кстати, активно арендуют номера и российские предприниматели, которые постоянно проживают за рубежом и приезжают в Санкт-Петербург в деловые командировки. Раньше они чаще предпочитали иметь собственную недвижимость в северной столице, но теперь склоняются к аренде.

«Мы апарт-отели для бизнеса, и заточены на этот сегмент, – отмечает Карина Шальнова. – Вплоть до того, что обеспечиваем гостям все условия для комфортной удаленной работы – быстрый и надежный интернет, например. И сегодня до 40% наших гостей – это именно корпоративные клиенты. Да, сейчас корпоративная аренда хотя и замедлилась, но она не остановилась». Таким образом, отсутствие иностранных туристов фактически не отразилось на загрузке апарт-отелей ARTSTUDIO. Как пример: в апреле 2022 года загрузка составила 87%, а на майские праздники – 96%. В 2021 году цифры были такие же, добавляет Карина Шальнова.

Что происходит после ухода Booking?

Как отразился на работе апарт-отелей Санкт-Петербурга уход с российского рынка сервисов Booking и AirBNB? Эти сервисы использовались для краткосрочных бронирований, поэтому в сегменте краткосрочного бронирования петербургским отелям нужно активно осваивать отечественные ресурсы. Что они и делают. Заметно растет роль каналов, которые еще год назад были не так хорошо известны российским туристам: «Островок», Яндекс Путешествия, TVIL, RUSSPASS, «Броневик» и другие.

«Booking всегда занимал не более 40% наших продаж даже в высокий сезон, – говорит Карина Шальнова. – Так как мы изначально были нацелены, с одной стороны, на прямые продажи, с другой, на присутствие на максимальном количестве различных площадок. На среднесрочную аренду заявки всегда поступали, в основном, через отечественные площадки, прямое бронирование, контекстную рекламу. Можно сказать, что данная часть обращений, среднесрочная аренда, не пострадала после ухода Booking и AirBNB».

Поведение инвесторов

Ключевая ставка, которая на сегодня составляет 14%, превышает ту доходность, которую могут обеспечить инвестору вложения в недвижимость. Но спрос на апарт-отели не снижается, так как «включаются» другие мотивы поведения инвесторов. Ситуация «экономической турбулентности» приводит к тому, что людей интересует не столько максимизация прибыли, сколько в первую очередь надежность вложений, стабильность работы инвестиций. Именно в этом преимущество сегмента апарт-отелей как перед остальными типами недвижимости, так и перед альтернативными финансовыми инструментами (включая банковский депозит).

«Нашим клиентом всегда был «консервативный инвестор, – объясняет Карина Шальнова. – Тем более сейчас, когда сохранение средств является максимально адекватной стратегией для турбулентного рынка. Клиенты интересуются не «насколько много я смогу заработать», а скорее «сможет ли управляющая компания обеспечить мне стабильный доход из месяца в месяц». Люди понимают, что сервисные апартаменты в управлении у профессионального оператора приносят доход всегда. В отличие от квартиры, которая в низкий сезон может «простаивать». Они понимают, что в этот продукт уже включено и гибкое регулирование цены, и рекламное продвижение, – словом, это не просто инвестиция «в бетон», а такая инвестиция, которая при этом еще и приносит доход 365 дней в году».