Место имеет значение

Знаете, с чего начинается строительство вашего дома? С экскаваторов и свайных машин? Нет, первыми за дело берется команда людей, которые отвечают за поиск и покупку земельного участка для нового девелоперского проекта. Есть хедхантеры, а это своего рода локусхантеры. Сегодня на примере «Северного города» рассказываем, как нам удаётся отбирать только лучшие места для проектов.

Ищем лучшее

Найти свое место — сложная задача не только для людей, но и для домов. Места для наших проектов мы выбираем так же тщательно, как и всё остальное. В Петербурге сотни и тысячи земельных участков с потенциалом для девелопмента, но найти среди них наиболее подходящие — труд множества специалистов.

У нас есть специальный отдел поиска проектов. В год его специалисты просматривают по 50-60 тысяч участков: изучают геоинформационные базы и электронные карты, ищут объявления о продаже участков в СМИ, следят за объявлениями агентств недвижимости, за аукционами и торгами.

«Поисковики» занимаются и «натурными исследованиями». Это когда просто едешь в выбранный район и смотришь своими глазами: что за участки здесь есть, нет ли в существующей застройке лакун и аварийных зданий, которые пустуют и явно используются неэффективно.

Из 60 тысяч участков только один — тот самый

Из 60 000 участков опытный глаз отметает большинство уже на первых порах. В серьезную работу уходит только 1% — остальные отсеиваются, как сквозь сито золотоискателя. Какие же существуют «стоп-факторы»?

• Самый простой — законодательный. Строительство жилья на участке может быть запрещено согласно Генплану и «Правилам землепользования и застройки».
  
• Санитарный фактор. У нас есть свой эколог, который изучает участки с точки зрения санитарных зон промышленных предприятий. Согласитесь, никто не хочет жить в зоне выхлопов вредных производств.
  
• Еще один важный фактор — каждый участок мы оцениваем с точки зрения наличия социальной инфраструктуры для комфортной жизни.

Здесь перечислены не все стоп-факторы, но наиболее важные для понимания, подходит тот или иной участок для строительства идеального во всех отношениях дома.

Поправка на рынок — и их осталось 200

После учета всех стоп-факторов из 60 000 участков остается в лучшем случае 600. Следующий уровень «отсева» — команда управления стратегического маркетинга и исследований рынка. Они оценивают рыночную ситуацию и локацию участка и говорят, проект какого ценового сегмента здесь можно реализовать.

Параллельно архитекторы создают предварительную архитектурную концепцию для участка: какой конфигурации может быть дом, какой этажности. Все это помогает просчитать приблизительную экономику проекта и понять, какую цену мы можем предложить за участок. Две трети участков через это сито не проходят — понимаем, что нет смысла работать по ним дальше.

В итоге из 600 участков остаётся примерно 200. Именно этот список попадает на стол руководителю проекта по покупке участка.

Мы узнаем его из тысячи

Имея на руках маркетинговую оценку участков, а позднее и более точную цену (благодаря подробной архитектурной концепции), руководитель начинает переговоры с собственниками участков. В результате его работы «выживают» около 6-8 проектов. Именно они приглашаются на финальное совещание с участием президента и топ-менеджмента компании. На выходе остаётся порядка 4 проектов из 60 000, которые мы приобретаем и реализуем — настоящие крупицы золота из кучи песка!

И это еще не все

Остальные отправляются в резерв — есть шанс, что они еще дождутся своего часа, особенно если по ним дошли до высокого уровня проработки. Всего в резерве у нас более 5 000 участков. В любом случае, путь проекта, со всеми его этапами от начала поиска до оформления собственности на участок, может занимать не один год.

Например, наш новый проект на 12-й Красноармейской возник на «радарах» отдела поиска еще в 2007 г. И только в 2016 г. по нему начали активную работу. Прибавьте еще 3-4 года на строительство. А ведь есть и масштабные проекты, которые строятся очередями лет за 10 — такие, как Ultra City. И станет понятно, что девелоперский проект — очень «долгоиграющая» пластинка, на годы.